一、吳忠市物業管理辦法的規定是什麼？
吳忠市物業管理辦法的規定主要是：
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主及物業管理各方的合法權益，改善居民生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》，結合自治區實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於自治區行政區域內物業服務及其監督管理活動。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者負責物業監督管理工作的部門(以下統稱房地產行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
環保、價格、規劃、公安、民政等有關行政主管部門，依據各自職責做好物業管理區域內的相關監督管理工作。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在房地產行政主管部門的指導下，具體負責組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的管理糾紛，協調物業管理工作。
第二章 前期物業管理
第四條 建設單位在銷售房屋前，應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素劃分物業管理區域，並在房屋買賣合同中明示。
物業主要配套設施裝置和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域。住宅區和非住宅區配套設施裝置能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。
第五條 對物業管理區域內的各類配套建築與設施裝置，建設單位應當嚴格按照國家和自治區有關住宅小區規劃、設計規範和工程標準進行建設。
第六條 建設單位應當為新建住宅物業配置物業服務用房。物業服務用房的配置應當符合下列規定:
(一)建築面積在五萬平方米以內的，按不低於建築總面積的千分之四配置，最少不低於一百二十平方米;
(二)建築面積超過五萬平方米的，除按照五萬平方米的千分之四配置外，超過部分按不低於千分之二的標準配置;
(三)位於地面以上一至二層，具備基本裝修和水、暖、電、採光、通風等功能，可直接投入使用。
物業服務用房屬於全體業主共有，任何單位和個人不得轉讓、抵押或者改變其用途。
規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建築面積、位置、配置等規劃設計指標進行審查。房地產行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。
第七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業，簽定前期物業服務合同，進行前期物業管理。前期物業服務期限一般不超過兩年。
建設單位承擔前期物業服務責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。
建設單位銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
第八條 建設單位可以邀請前期物業服務企業對共用配套設施建設、裝置執行管理等事項，提出與物業管理相關的建議。
建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。
建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施裝置接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
第九條 辦理前期物業承接驗收手續，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的影印件、附圖;
(三)竣工驗收報告以及竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;
(四)設施裝置的出廠隨機資料(包括出廠合格證明)，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，執行、維護保養記錄;
(五)物業質量保修文件和物業使用說明檔案;
(六)業主名冊;
(七)物業管理必需的其他資料。
建設單位應當在《住宅使用說明書》中明確物業公攤面積和共有部分的範圍，並應當寫入《房屋買賣合同》。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止或者解除前期物業服務合同時，將物業服務用房以及上述資料移交業主委員會。[2]
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十條 房屋的所有權人為業主。
業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。
第十一條 業主對物業管理區域共有部分實施共同管理，監督物業服務企業履行物業服務合同。
第十二條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內業主人數較少且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第十三條 未設立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協助業主決定有關事項。
第十四條 物業管理區域內，交付業主的專有部分建築面積達到建築總面積百分之五十以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府書面申請成立業主大會。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起六十日內，推舉業主代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組主要由業主代表組成，也可以吸收建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的代表各一人蔘加。
籌備組成員名單確定後，應當將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第十五條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供業主名冊、業主專有和共有部分面積、建築總面積等資料，並承擔召開首次業主大會會議所需費用。
第十六條 業主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用物業專項維修資金;
(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起二十日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案:
(一)業主大會設立和業主委員會選舉情況的報告;
(二)業主大會決議;
(三)管理規約、業主大會議事規則;
(四)業主委員會委員名單。
街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在五日內將備案證明覆印件分送縣(市、區)房地產行政主管部門和物業所在地公安派出所、社群居民委員會。前款(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第十八條 業主委員會應當根據業主大會的授權，履行下列職責:
(一)執行業主大會的決議、決定;
(二)召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費用，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)組織、監督專項維修資金的籌集和使用;
(七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(八)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會成員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會的辦公經費和成員的工作津貼應當從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主負擔，具體辦法和標準由業主大會決定。
業主委員會應當定期向業主公佈辦公經費的收支情況。
第十九條 有下列情形之一的，業主委員會成員資格終止:
(一)任職期限屆滿的;
(二)不履行業主義務的;
(三)不再具備業主身份的;
(四)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;
(五)被依法追究刑事責任的;
(六)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(七)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物移交給業主委員會;拒不移交的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令移交。
過半數業主要求撤換業主委員會或者業主委員會成員的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當及時協助全體業主重新選舉。
第二十條 主要配套設施裝置和相關場地共用的舊住宅區、分散小區可以劃分為一個物業管理區域。業主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立一個業主大會。
不具備成立業主大會條件的舊住宅區、分散小區，街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織業主自行管理，或者經過半數業主同意，委託他人進行清潔衛生、園林綠化、秩序維護等物業管理。[2]
第四章 物業服務
第二十一條 業主委員會根據業主大會的決定，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。
物業服務合同應當包括下列事項:
(一)物業管理區域範圍以及基本情況;
(二)物業共用部位、共用設施裝置的使用、管理和維護;
(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、安全等秩序維護;
(五)車輛的停放管理;
(六)物業服務質量標準;
(七)物業服務費用收取標準和方式;
(八)物業檔案資料的保管;
(九)物業服務合同期限;
(十)雙方的權利義務;
(十一)違約責任;
(十二)物業服務合同終止、解除條件;
(十三)其他事項。
正式簽訂合同前，業主委員會應當將擬簽定的物業服務合同文字在物業管理區域內公示，公開徵求業主的意見，並提交業主大會通過。公開徵求意見的期限不得少於七日。
物業服務合同簽訂後，物業服務企業應當將簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，或者以電子郵件等形式告知業主，業主有權進行查詢。
物業服務合同示範文字由自治區住房和城鄉建設行政主管部門制訂。
第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十三條 物業服務合同期限屆滿前九十日內，業主委員會應當召集業主大會會議，決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的，應當重新選聘物業服務企業，於合同期限屆滿前九十日內告知原物業服務企業，並在物業管理區域內公告。
物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當於合同期限屆滿前履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當於合同期限屆滿前九十日內告知業主。
提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，並書面告知所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。
第二十四條 物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當按照有關規定和合同約定向業主委員會移交下列材料和財物:
(一)本條例第九條規定的材料;
(二)物業服務期間形成的有關物業以及設施裝置改造、維修、執行、保養的有關資料以及物業服務檔案;
(三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施裝置;
(四)清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。
業主大會重新選聘物業服務企業後，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
物業服務合同終止前，或者物業服務企業未依照合同履行告知義務、未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第二十五條 物業服務企業可以將清潔衛生、園林綠化、秩序維護等專項服務委託給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一併委託給其他單位或者個人。
未選聘物業服務企業的，過半數業主可以決定將專項服務委託給專業性服務企業或者個人。
第二十六條 物業服務企業應當按照國家和自治區有關物業服務規範和標準，以及物業服務合同中約定的服務標準提供服務。
第二十七條 物業服務費用的收取可以採取包乾制或者酬金制等方式。
實行酬金制的物業服務企業應當於每年第一季度公示上一年度物業服務專案收支情況、本年度物業服務專案收支預算。業主提出質詢的，物業服務企業應當及時答覆。
第二十八條 舊住宅區、分散小區的業主將物業服務承包給物業服務企業的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當協助承包合同的簽訂並監督履行。
舊住宅區、分散小區物業服務事項、服務標準、服務費用等，根據物業的具體情況，由過半數主業或者業主代表、承包人和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同商定。
第二十九條 物業服務企業應當制定物業管理區域內安全防範應急預案，對突發性事件採取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，並協助做好救助工作。[2]
第五章 物業的使用與維護
第三十條 物業管理區域內，禁止下列行為:
(一)違法修建建築物、構築物，或者違規在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構和房屋外觀;
(三)損壞或者擅自佔用、改建物業共用部位;
(四)損壞或者擅自佔用、移動、改裝共用設施裝置;
(五)擅自改變房屋設計用途，影響相鄰關係人的生活;
(六)存放、鋪設超負荷物品;
(七)發出超過規定標準的噪音;
(八)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(九)擅自改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房;
(十)隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物;
(十一)損毀樹木、園林;
(十二)違規飼養動物影響他人正常生活;
(十三)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款行為之一的，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止，要求行為人停止侵害、消除危險、排除危害、賠償損失。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門接到報告後，應當依法處理。
第三十一條 物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和自治區物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業型別、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並及時向社會公開。
物業服務企業違反有關規定和物業服務合同，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業履行物業服務合同約定義務的，業主應當按時交納物業服務費用，不得以放棄共用權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第三十二條 業主應當按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金，用於建築物保修期滿後住宅和物業共用部位、共用設施裝置的維修、更新和改造。
專項維修資金應當統一歸集管理、使用，專戶儲存，每年公佈一次收交、使用、節餘情況，並接受業主的查詢和審計、財政、房地產行政主管部門的監督管理，不得挪作他用。
第三十三條 專項維修資金屬於業主所有。有下列情形之一的，按照有關規定使用專項維修資金:
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)更換電梯或者電梯故障危及人身安全的;
(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;
(四)樓體單側外立面有脫落危險的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(六)對消防設施裝置維修、更新、改造的。
業主轉讓物業時，應當將物業分戶帳中結餘的專項維修資金與物業同時過戶。
第三十四條 利用業主共有部分進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。共有部分產生的收益應當公開，並納入專項維修資金專戶或者由業主大會決定其用途。
第三十五條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、範圍等承擔建築物以及附屬設施裝置保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助、配合。
在物業保修期內，業主專有部分或者共有部分存在質量問題的，建設單位應當及時進行維修或者更換。房地產行政主管部門應當監督物業保修活動。
第三十六條 物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔:
(一)專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔;
(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔;
(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。
因物業服務企業的過錯，造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的，物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。
第三十七條 共有部分維修、養護、更新、改造時，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合。
因維修、更新、改造造成業主專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等責任。
第三十八條 住宅裝飾裝修工程開工前，業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。
物業服務企業應當對住宅裝飾裝修活動進行巡查、監督。
第三十九條 物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人的停車需要。在滿足業主、物業使用人的需要後，可以將物業管理區域內的車庫、車位出租給物業管理區域業主以外的單位和個人，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業管理區域內規劃利用停放車輛的車庫、車位尚未充分利用的，不得佔用業主共有的道路或者其他場地停放車輛。確需佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意並收取車位場地使用費，車位場地使用費屬於全體業主共有。
停放車輛的，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛正常通行。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向物業管理區域內的終端使用者收取費用，並依法承擔分戶計量裝置或者入戶埠以外設施裝置的維修、養護、更新責任。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位可以委託物業服務企業代收有關費用，並按約定支付手續費。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十一條 業主空置物業的，應當告知物業企業，並採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生;影響其他業主正常生活，造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
物業空置期間，不免除業主部分共有部分和全體共有部分的維修、更新、改造費用。空置期間，物業服務費用的繳納數額由業主委員會與物業服務企業商定。
在中國只要是有小區的地方必然會有物業公司接洽來規範本區域的治安，而物業管理公司並不是根據他們自由的意志來隨意管理小區的，因為在行業中對於某一種服務的標準還是有固定的規定的，物業公司的管理方式也是需要嚴格按照管理辦法的規定進行的。
