一、個人住房抵押貸款風險分析
1、信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。信用風險一般包括以下幾種形式：
(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產後，由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。
(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務核算的角度出發,當發現抵押物的重置成本小於其住房按揭貸款的剩餘本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。
(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結束貸款時，就可能發生提前償還貸行為。另一種是當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為也有可能發生。提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。
(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導開發企業以本單位職工及其他關係作為購房人，借購房之名套取金融機構貸款的行為。其主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地產開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信用風險。
2、抵押風險
(1)抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
(2)抵押物價格風險。包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3、利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。目前我國的商業銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調整而相應變動，而存款利率卻可以根據國內外經濟形勢隨時進行調整。根據我國利率政策的規定，如果利率下調，定期存款利率按存入時的利率即原較高的利率執行，而貸款必須在執行期滿一年
時改為降低後的利率，這樣實際上由商業銀行承擔了絕大部分的利率風險。如果銀行發放新的個人按揭貸款用的是早期利率水平較高時的存款來源，那麼其經營就有可能虧本。如果利率上調，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。
4、流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。個人住房抵押貸款屬於中長期貸款，具有較大的風險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業，甚至整個金融業都受到影響。所以我國的銀行也要防範這種風險。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，因此商業銀行面臨著及時變現的風險。
5、管理風險
在各大商業銀行激烈競爭的局面下，存在一系列的信貸管理風險，有以下幾種具體表現。第一，商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的衝動，不計風險代價搶佔市場份額。第二，個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標準和業務流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展。第四，個人信用資訊基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用資訊資源無法共享，缺乏統一資訊資料庫和個人信用評估體系。
6、操作風險
操作風險是由於內部程式、人員和系統的不完備或失效，或由於外部事件造成損失的風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標準和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務;二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
7、國家政策風險
我國整個經濟處於轉軌時期，市場經濟體制不夠完善，政府的定位不明確。
當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控巨集觀目標相違背時，政府會採取房地產調整政策，房地產業政策的調整和收縮，使商業銀行面臨政策風險。
8、法律制度風險
目前我國法律制度還不夠完善，還沒有針對消費信貸的法律、法規，特別是個人住房抵押貸款的法律。在商業銀行房地產抵押貸款業務中，由於存在各種不規範的操作和不同程度的風險，導致相關法律問題的產生，而有些法律問題在我國法律體系裡並沒有明確的法律條款與之對應，從而形成了貸款運作的法律風險。
二、防範個人住房抵押貸款風險的對策
1、加強銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機制。
(1)貸款前，商業銀行應該建立專業化的諮詢體系。貸款機構在對借款人諮詢和教育上應該投入大量資金，在借款人申請個人住房抵押貸款之前，借款人應到銀行等金融機構或專門的諮詢機構進行諮詢，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的後果。
(2)貸款時，商業銀行應實行科學嚴密的貸款稽核程式。銀行在稽核住房抵押貸款申請時，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力;其次是審查貸款抵押品即住房的當前狀況和實際市場價值;再次，調查申請人的信用狀況。
(3)發放貸款過程中，可以採取多樣化的住房抵押貸款形式。在國外普遍開展的住房抵押與住房儲蓄相結合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設基金相結合的住房抵押貸款，可調整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國銀行可以借鑑。
(4)貸款後，商業銀行應加大監控和管理的力度。商業銀行應該建立先進的業務處理系統和監控借款人財務狀況的資訊系統。利用業務處理系統每天監測報表，一旦出現逾期貸款，就可以立即查明原因，採取相應的措施來防止逾期的繼續發展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由於借款人的財務狀況變化較大，因此要對借款人的財務變動狀況進行跟蹤監控。
(5)違約時商業銀行應建立一套有效的違約處理機制。當借款人不能按照
貸款合同如期償還貸款本息時，貸款機構會按照合同進行違約處理，並在貸款期間進行監督，及時發現貸款的逾期和違約，並及時作出相應的處理。
2、建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場風險
(1)建立風險預警的資料庫，從各個方面取得資料，不斷積累和完善資料的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎。
(2)開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函式等設定合理引數。
(3)建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
3、加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
(1)開發可調整利率抵押貸款。其利率根據市場利率的不斷變化而作週期性調整，利率調整週期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種週期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給貸款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
(2)開發固定利率抵押貸款。這是在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
(3)進行套期保值。我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理。
(4)大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場。通過該市場，商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
4、發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
(1)建立個人住房抵押貸款的保險機制。金融機構可利用各類保險業務品種來分散個人住房抵押貸款風險。保險費用所形成的保險基金金額大，來源穩，使用週期長，有可能部分承擔抵押貸款中的風險損失。金融機構可通過以下險種分散抵押貸款業務的風險。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險。由保險公司
開辦抵押償還業務，借款人向保險公司投保抵押償還險，保險公司充當借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續歸還住房貸款時，保險公司負責償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險相結合。借款人購買相應年限和金額的住房抵押貸款人壽保險，用於購房人因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續按月歸還貸款。以確保不會因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現被迫違約，抵押住房被處置的風險。第三，住房抵押貸款產權保險。該險種確保抵押物本身產權是完整的;貸款機構所得到的抵押權是有效可行的;除了單證上列明的債權人之外，沒有其他人有更優先向貸款申請人償還債務的權利。若因產權糾紛或更高順位債權人出現時，保險公司將予以賠償。保險公司必須認真審查借款人的借款資格和償債能力，積極參與也使其加強了自律管理。完善的風險防範機制為抵押貸款保險體系的運作奠定了穩固的基礎，有力地推進了住房機制的發展。
(2)推進個人住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。個人住房抵押貸款“存短貸長”的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行“存短貸長”的矛盾，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
5、加快完善個人徵信體系，完善運作機制
個人徵信業的欠發達是我國商業銀行信貸業務發展的瓶頸制約，完善個人徵信體系是我國商業銀行信貸業務發展的突破口，因此個人住房抵押貸款亟需一個完善的個人徵信體系來減小其運作風險。一套完善的個人徵信體系，可以很好地解決諸如當前假按揭愈演愈烈的情況，因為當一個人出現信用不良記錄後，將直接影響其今後社會生活的方方面面，個人信用將提升到一個無比重要地位。除了完善剛開始建立的個人信用系統，商業銀行應該積極建立對借款人資信狀況進行評估的方法。建立一套切實可行的個人信用等級評分標準，以控制風險，提高工作效率，合理配置人力資源，優化服務質量。
6、完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
我國雖然已經出臺實施了《城市房地產管理法》、《保險法》、《商業銀行法》、《個人住房擔保貸款管理辦法》等相關法律法規，構成了個人住房抵
押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強的配套法律法規，不能從房屋交易、估價、保障等方面對市場主體和市場行為形成硬性的約束，影響了相關業務的發展。所以，我國應儘快制定和頒佈關於消費信貸的法律，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險。在此基礎上建立個人破產製度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，減小個人住房抵押貸款的法律風險。
以上詳細分析了個人住房抵押貸款風險，同時小編還為大家提供了個人住房抵押貸款風險的風險防範知識，但願能為您提供一些幫助。不同情形需要注意的地方是不同的，建議此時可以委託律師來提供法律幫助，這樣獲得更有針對性分析結果和應對策略。
