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部分無效。租賃期限最長是20年,租賃合同約定超過20年的超出部分是無效的。法律依據:《民法典》第七百零五條,租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
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