我國土地及房屋租賃實踐中存在著大量租賃期限超過二十年的長期租賃合同。這類長期租賃合同的承租人在合同訂立後取得租賃標的(土地或房屋)的長期使用權，且大多已根據自身實際使用需要在租賃土地上新建房屋或對租賃房屋進行了裝修、改造等，以此形成了承租人對租賃土地或房屋長期、穩定的實際佔有、控制及使用，並對於租賃土地或房屋的長期使用享有期待利益。
根據現行《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)第七百零五條規定，租賃期限超過二十年的租賃合同(以下簡稱“長期租賃合同”)超過法定租賃期限(二十年)的部分無效。
集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地。集體經營性建設用地租賃合同可約定租賃用途如廠房、倉庫等。集體土地所有者將集體經營性建設用地出租給承租人使用，租賃期限不得超過同類用途的國有建設用地使用權出讓的最高年限。
當事人以違反《民法典》第七百零五條規定為由，提出集體經營性建設用地租賃期限超過20年部分無效的主張和抗辯意見，不予採納。在現實生活中，對作為廠房、倉庫等用途的農村集體經營性建設用地租賃合同期限可以突破20年。
超過二十年的租賃合同是有效的，但是超過二十年的部分無效。例如一份房屋租賃合同期限簽訂的是二十五年，則前二十年的合同期限是有效的，雙方應該按照合同的約定履行合同，如果未履行合同義務則屬於違約;而後五年的合同期限無效，任何一方均可以不履行合同義務，且不承擔違約責任。
一份租賃合同中，如果只是租賃期限超過20年，不存在其他導致合同無效的事由，則只是租賃合同中關於租賃期限超過20年的部分不對雙方當事人產生法律約束力，而且是自合同生效之日起超過20年的部分不對雙方當事人產生法律約束力。另外，值得注意的是，超過20年租賃期限的合同，當事人繼續保持租賃關係的，為不定期租賃。
