一、抵押物拍賣後的租賃合同還有效嗎
如果租賃合同在法院執行前已經簽訂的，人民法院拍賣房屋，不影響租賃合同的效力，承租人在租賃期限內繼續租賃房屋。
《中華人民共和國民法典》
第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
二、哪些情況不適用房屋買賣不破租賃
並不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣佈破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後，原房東和租客的租賃關係就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。
三、房屋租賃合同糾紛最有效的處理方式是什麼
房屋租賃合同糾紛最有效的處理方式是起訴，起訴的流程是：
1、準備好民事訴訟狀。
2、到具有管轄權的人民法院起訴，並提交相關的證據材料。
3、按照人民法院的通知準時出席參與訴訟活動。
4、若不服一審判決或裁定，應在接到判決書後15天內或接到裁定書後10天內向原審人民法院或上一級人民法院提出上訴，並遞交上訴狀。
綜合上面所說的，租賃合同只要在抵押之前或拍賣之前簽訂的，那麼不管是法院進行查封還是進行拍賣都不會影響到此合同的效力，如果讓承租人的利益受到損失，那麼出租方是需要承擔起所有的賠償，但如果在租賃合同中有明確約定合同期內發生產權變動此合同就會終止的情形除外。
