案情簡介
路女士自2009年開始租賃北京通州區某國有單位的房屋，作為經營飯店使用，合同期限為一年，2010年合同到期後續籤，2011年合同到期後，雖然一直使用該房屋到2014年，但未續簽合同。國有單位一直不願續簽的原因是該房屋在2009年就列入了拆遷計劃，為了在拆遷補償過程中佔據有利地位。2013年年底，該國有單位與拆遷公司達成拆遷協議，但拒絕向路女士支付拆遷補償款。協商無果後，國有單位以房屋租賃合同糾紛為由將路女士起訴到北京市通州區人民法院，要求路女士搬離該房屋並支付租賃費用。路女士接到法院傳票後，委託吳律師代理此案。接受委託後，吳律師詳細研究此案，發現雖然未續簽租賃合同，但該國有單位未對路女士繼續使用該房屋提出過任何異議，並且一直進行著房屋管理工作，包括但不限於收取衛生費、稅費、電費，要求路女士就防火、防煤氣中毒做出承諾等。因此，路女士與該國有單位形成不定期租賃合同。不定期租賃合同是指“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”。在合同履行過程中，租賃房屋遇拆遷，應就租賃戶的損失進行拆遷補償。因此，在吳律師的建議下，路女士提起反訴，要求該國有單位進行拆遷補償。反訴立案後，吳律師向法院申請了調查令，到拆遷公司調取了該國有單位簽訂的《非住宅房屋專案拆遷補償協議》及取得拆遷補償的證據。庭審過程中，該國有單位的律師提出本案應適用《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，根據該條例，國有單位的土地及房屋屬於劃撥土地，現為收回，不存在拆遷補償。吳律師當庭反駁：《非住宅房屋專案拆遷補償協議》證實該國有單位已經取得拆遷補償；無論是《拆遷管理辦法》還是《徵收條例》均規定承租人在拆遷過程中有權取得拆遷補償，況且根據新法優於舊法、上位法優於下位法的原則，該條例並不適用。
辦案思路及心得
拆遷徵收案件中，承租人地位尷尬，取得拆遷補償困難重重，遇到此種情況，一定聘請專業的房產糾紛律師維護自身權益。
裁判結果
最終法院判決，該國有單位向路女士支付拆遷補償三十餘萬元。
