房屋買賣合同屬民事買賣合同的範疇，其性質為民事法律行為，認定效力的目的在於解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院釋出的《城市私房管理條例》和我國的《民法通則》、《合同法》。
1、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須採用書面形式。根據《條例》第6條第(二)項規定， 購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立並是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防範作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。
2、意思表示真實;
3、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了特定權利和義務關係，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生承當違約責任法律的後果。
二、產權未過戶影響合同的效力嗎
1、最高人民法院在《民通意見》第八十五條規定：“財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔並無正當理由，協議又能夠，應當繼續履行;如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負責任。”
2、最高院《合同法解釋》第四十四條第二款規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”
3、因此，若房屋所有權人與他人簽訂了房屋買賣合同之後又以產權未過戶要求解除合同或者要求確認合同無效，有悖誠實信用原則，有損交易的安全，不應予以支援。
4、合同的解除應有約定的或者法定的事由，一方或者雙方當事人才可以解除合同，否則合同應當繼續履行。
房屋轉讓合同法院判定有效有用嗎?
有效，法律解釋如下。
《物權法》第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據
證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
”不動產權屬證書只是證明，僅僅起到證據的作用，證明那套房子是你的，不是別人的。此外，無任何別的意義。物權法是調整靜態財產的歸屬和利用關係，不涉及
對合同效力的判斷。因此，在調整物的交易流轉領域還是應當適用合同法，並結合其他法律和行政法規對合同效力作出判斷。其次，房地產證是擁有
所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬於無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以後便生效，轉而成為有權處分
行為。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定：依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法
規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法
院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其
他物權不能轉移。依此規定，沒有房產證的房屋買賣合同並非必然無效。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產證或者具備轉讓條件以後雙方
再履行買賣合同，這樣的合同也並非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產證或者具備轉讓條件”成就以後合同才生效。在賣方沒有
拿到房產證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現，該就成為一份無效合同了。
認定房屋買賣協議的最好效力就是合同，只要有書面的合同，就會產生法律的效力，從而受到法律的保護，而其它的都是不受到法律保護的，所以，不管是任何對雙方有利益的事情，都要以合同的形式簽訂，這樣雙方都會受到法律的何護，也不存在誰會違反合同內容。
