在實踐中，商品房預售的現象很常見。很多開發商預售商品房是為了籌集建設資金。那麼，有效商品房預售合同需要滿足哪些條件？商品房預售合同的必備條款有哪些？在什麼情況下開發商才能進行商品房的預售呢？
商品房預售合同有效條件：
商品房預售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。在這些有效條件中，當事人的意思表示真實和內容合法並沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預售合同有其特殊性。
(一)商品房預售合同的主體必須合格
商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現有的法律、法規，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。
1.預售方應當具備的條件。
根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：
(1)預售方必須是經過批准設立，並在工商行政管理部門登記註冊的房地產開發企業。房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。但是，如果不具備房地產開發經營資格的企業，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發經營資格，則可以認定合同有效;
(2)預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，並與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效;
(3)預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;
(4)預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。
2.預購方應當具有的條件。
從理論上講，預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：
(1)根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批准檔案;
(2)根據最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》：“無當地戶口的人購買城鎮房屋，對於符合本地區房屋買賣法規規定的，可以認定買賣有效。”無當地戶口的人買賣本地城鎮房屋將取決於當地政府制定的房屋買賣法規。
(二)商品房預售合同的形式必須符合法律的規定
根據法律的有關規定，商品房預售合同必須採取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般採取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況;預售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建築面積、房屋結構等等);預售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責任及免責條件;糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同後，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預售管理辦法》亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”
1、預售合同主體的特定性與資質嚴格性。
商品房預售合同的主體是特定的，預售方是房地產公司，預購方一般為法人、合夥組織和及部門規章對商品房預售合同的預售人的資格有特別的限制，因而，並非任何人都能作為預售人訂立商品房預售合同。預售人必須是合法設立的房地產開發企業，根據《城市房地產管理法》第29條的規定：“房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機構;
(二)有固定的經營場所;
(三)有符合國務院規定的註冊資本;
(四)有足夠的專業技術人員;
(五)法律、行政法規規定的其他條件。設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。”《城市房地產開發經營管理條例》第五條規定“設房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一)有100萬元以上的註冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的註冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。”本條例第六條規定“外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。”
2、商品房預售合同具有較強的國家干預性
與現房買賣不同，商品房預售合同訂立時作為標的物的房屋還未完成，預售方已經收取了預購方的定金和部分房款，但預購方能否在約定時間取得房屋所有權仍存在風險，顯然在預售關係的當事人之中預購方處於弱勢地位。為保護消費者權益、規範商品房預售環境，《城市商品房預售管理辦法》對於預售商品房的條件做了強制性規定：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並己經確定施工進度和竣工交付日期。同時還規定未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。合同簽訂後，開發企業應依法辦理商品房預售合同登記備案手續等等，這些措施都充分體現了商品房預售合同具有較強的國家干預性。
3、商品房預售合同的標的是還在建設中的房屋具有不可預見性
商品房預售交易合同是當事人就正在興建的房屋所進行的交易行為，開發商負有於一定時期內將房屋興建完成再轉移所有權並交付購房人的義務。通常情形，在訂立合同時，購房人據以參考的資料，僅為開發商提供的圖紙、模型或者開發商興建的“樣品房”。至於房屋完成後的實際面積、建築材料的品質、公共設施的有無等等問題，購房人無法事先預期或預見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易的重要因素。更何況，開發商事後亦可變更設計、增加公用面積，以致完工時的房屋不符合訂立合同時的預期約定。
4、商品房預售合同履行週期長
一般之買賣合同成立後，出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。而在商品房預售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要相當時日。在房屋建造過程中，開發商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素髮生變化。此外，經濟景氣與否，建築材料的漲跌等等，也可能在訂立合同後房屋完工前影響房屋的竣工。當然，購房者固然可得解除交易合同，但實際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結果一般而言，總是使購房人處於不利的地位;二則從訂立合同到房屋建設竣工前已經過相當時日，在此期間，很可能還出現過其他諸多的購房機會由於此項交易合同的成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項交易目的不能實現，而其他機會也被喪失;三則在房屋竣工前，購房人已投入大量資金，處於欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如果購房人敢於解除合同，則要至少損失數千上萬元的資金。
