一、法院執行遭遇買賣不破租賃怎麼辦?
買賣不破租賃”確實是法律規定，主要是為了保護處於弱勢地位的承租人權益。可是，現在這些制度確被一些人拿來規避、對抗執行。被執行財產上如存在長期租賃關係，必然對財產能否處置變現及變現金額產生影響。因此在案件審理中需要格外慎重，通過對雙方簽訂租賃合同的背景、經過及合同內容所反映的租金水平、付款方式等方面進行審查，並結合租賃合同的基本特徵及市場一般交易習慣進行判斷，認定合同雙方是否存在規避法院執行的主觀故意，租賃合同關係是否真實，從而確保被執行財產的有效變現，保障申請執行人的合法權益。
一般來說，租賃合同必須在抵押、查封前簽訂，且承租人應當依據租賃合同佔有房屋，開始佔有的時間節點應當是在案涉房屋抵押、查封前，而且應當至今佔有。比如：在抵押、查封前已經在且至今仍在案涉房屋內生產經營的;已經領取以案涉房屋作為住所地的營業執照且至今未變更住所地的。
二、哪些情況不適用買賣不破租賃的約束?
1、租賃物是動產的。因為動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。此外，如果對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用。
2、先抵押後出租的。根據法律的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
3、被查封后出租的。查封是指人民法院執行人員將作為執行物件的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，這個行為是無效的。如果承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由承租人自己承擔。
4、租賃物為破產財產，且在破產處理過程中。破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般不適用“買賣不破租賃”原則。
綜上所述，法院在房產執行過程中，經常會遇到房產已經租賃，並且租期較長情況，針對買賣不破租賃這一約束條件，法院更要慎重處理，平衡好債權人和租客的關係。對於租賃合同簽訂背景、當地租賃市場情況等展開調查，來認定租賃關係是否真實性。
