近來，房屋交易市場火爆，一方面人們生活水平提高，都希望在城市裡站穩腳跟，房子成為他們的必需品，再者房屋漲價過快，供不應求，促成房屋成交量日益增加。但是在現實生活中，由於對於其中風險認知匱乏，買方人不能識別房屋是否為債務房屋而引起不必要損失的現象時有發生，那麼在購買房屋時，債務房屋買賣協議書是否有效?本站小編將在接下來的內容裡為您詳細介紹。
一、債務房屋買賣協議書是否有效
(一)債務房屋允許轉讓，但轉讓附有一定條件
總的來說首先債務房屋是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓無效。其次，債務房屋要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於債務房屋轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以債務房不允許買賣或轉讓而主張買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。
(二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記
被轉讓房屋因為債務存在設定了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
二、買到債務房屋怎麼處理?
(一)購買債務房屋存在風險
如果開發商在向消費者出售債務房屋時即未通知抵押權人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發商所簽訂的商品房購銷合同屬於無效合同。因此，抵押權人作為抵押權人，在債務人(開發商)遲延履行還款義務的情況下，有權依照法律相關規定實現抵押權。
(二)若開發商故意隱瞞債務房屋抵押事實，消費者可申請賠償
消費者可根據《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發商的相關責任。該解釋規定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”這購房者可以向法院起訴開發商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，並可請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
針對已經有抵押權的債務房屋，若符合條件是可以進行轉讓的話，此時購房者購買債務房屋協議書就是有效的。但如果是法律明確規定不能進行轉讓的房屋，而購房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進行過戶的。
綜上所述，雖說債務房屋買賣協議書雖說不一定無效，但是存在很大的風險，購房者極有可能因為債務房屋存在瑕疵而不能過戶入住，在房屋上漲期間，不僅會造成時間金錢上的浪費，也會影響到家庭的購房計劃。因此，在購買房屋時，可諮詢當地房產律師，瞭解房屋交易程式和風險，以免不必要的損失。
