【案情簡介】
朱女士與毛先生是一對結婚十年的夫妻。兩人名下有一套位於上海市普陀區的房產。2020年12月，朱女士在毛先生不知情的情況下擅自將兩人共有的普陀區的房產出售給許先生，約定房屋轉讓款為400萬元，同時約定許先生於合同簽訂當日支付定金10萬元。房屋買賣合同簽訂後，許先生依約支付了定金，朱女士也出具了收據。但在雙方約定的網籤當日，朱女士卻並未到場，後朱女士表示不想再出售此房屋並且通過轉賬的方式向許先生退還了10萬元定金。但許先生卻認為朱女士系嚴重違約，應承擔違約責任向自己支付雙倍返還定金的差額10萬元，因雙方協商未果，許先生遂訴至法院，那麼法院會如何審理此案呢？
【審判結果】
本案經上海市普陀區人民法院一審，一審法院經審理查明，係爭房屋權利人為朱女士、毛先生。2020年12月，朱女士與許先生簽訂《房地產買賣居間合同》，約定朱女士將係爭房屋出售給許先生，轉讓總價款為400萬元，同時雙方約定合同簽訂當日許先生向朱女士支付定金10萬元。且雙方約定於2021年6月20日前共同至房地產所在區交易中心辦理房地產過戶手續，朱女士於2021年3月20日前交房，在此之前雙方於2021年3月18日前按合同的約定至上海市普陀區某房產交易服務中心處簽署《上海市房地產買賣合同》。《房地產買賣居間合同》簽訂後，許先生依約向朱女士支付定金10萬元，後朱女士出具收據。2021年3月18日，許先生前往中介公司網籤，但朱女士一方始終未到場。2021年3月31日，朱女士通過轉賬向許先生退還10萬元。一審法院認為，根據法律規定，當事人採用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。涉案房屋的權利人為朱女士與毛先生，出售涉案房屋事宜應由兩人共同決定，係爭房屋的房屋買賣合同應由兩人共同簽訂。但《房地產買賣居間合同》僅有朱女士的簽字，而無毛先生的簽字，且無證據表明朱女士有代理毛先生的意思表示，故雙方之間關於係爭房屋的買賣合同並不成立。故許先生要求朱女士根據合同承擔定金責任，法院不予支援。最終一審法院判決：對許先生的訴訟請求不予支援。
後許先生不服該判決故上訴至中院，二審法院經審理後認為，涉案《房地產買賣居間合同》上甲方記載為“朱女士、毛先生”，合同尾部簽名處甲方僅有朱女士一人簽名，故涉案合同甲方應為朱女士及毛先生而非朱女士一人。根據本案已查明事實，係爭房屋登記在朱女士及毛先生名下，朱女士佔25％的產權份額。根據法律規定，處分共有的不動產應當經佔份額三分之二以上的按份共有人同意。朱女士享有的產權份額未達到三分之二以上，對係爭房屋無處分權。許先生作為買受人，對係爭房屋的產權狀況應盡必要的審慎注意義務。而在涉案合同簽訂過程中，許先生明知係爭房屋為朱女士與毛先生共有且出賣人為朱女士、毛先生，未要求毛先生在合同上簽名，亦未要求朱女士出具相應的委託手續，存在過錯。涉案合同因缺少毛先生的簽名，缺乏成立的形式要件，應認定涉案合同未成立，故二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【律師分析】
夫妻共有的房屋被一方擅自出售的情況在實踐中時有發生，《民法典》第三百零一條：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”由此可知，除非共同共有人之間另有約定，共有人要處分共有財產一般要徵得其他共有人同意，否則就可能損害其他共有人的權利，夫妻共同財產亦屬於共有財產的範圍。本案中，係爭房屋登記在朱女士及毛先生名下，朱女士佔25％的產權份額，其享有的產權份額未達到三分之二以上，因此其擅自出售係爭房屋的行為系無處分權，同時也侵害了毛先生的財產處分權。且涉案的《房地產買賣居間合同》上甲方記載為“朱女士、毛先生”，合同尾部簽名處甲方僅有朱女士一人簽名，故涉案合同甲方應為朱女士及毛先生而非朱女士一人。因此該合同缺少毛先生的簽名，缺乏成立的形式要件，一二審法院都認定該合同未成立於法有據，故許先生要求朱女士承擔違約責任的訴請一二審法院均不予支援。需要指出的是，在訂立買賣合同的過程中，許先生明知係爭房屋為朱女士與毛先生共有且出賣人為朱女士、毛先生，卻未要求毛先生在合同上簽名，亦未要求朱女士出具相應的委託手續，沒有盡到買方的審慎義務，其同樣存在過錯，也需要承擔相應的責任。
