合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行為，只有雙方當事人協商一致才能成立，也就是說訂立合同是一個動態的過程，不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。
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怎樣退購房款及定金？
《商品房預售管理辦法》第9條規定:“開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。”該條款屬於強制性規定。由於房產公司在你們簽訂預售協議未能取得商品房預售許可證，其售房行為違反了該條規定。因此，你於該房產公司簽訂的商品房預售合同雖然已經成立，但是因為違反法律的強制性規定而應當認定為無效，這種情況下，導致合同無效的責任應當由房產公司負擔。
