土地使用權屬於母公司如何讓子公司獨立開發

土地使用權屬於母公司如何讓子公司獨立開發?

一般大型的房地產公司在開發土地的時候都是先由母公司去參與了土地的中標，而後還要開發相應的專案公司既子公司對母公司的土地使用權依法進行獨立的開發。一般情況下，土地使用權屬於母公司如果想要讓子公司開發可以選擇的方法是，在母公司出了土地出讓金以後，在辦理土地使用證以前或者之後都可以讓子公司開發。

第一種情況：房地產母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據，未辦理土地證，擬成立子公司開發。

房地產母公司已經種標拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓協議》，並交納土地出讓金取得土地出讓金合規票據入賬，但是還沒有取得國有土地使用權證書。然後擬在專案所在地設立全資子公司或專案公司對該土地進行開發。

1、稅收風險分析

由於母公司在土地中標拿地時，土地出讓金是母公司出的，國土部門開具的土地出讓金行政事業收據上的抬頭是母公司的名字，而不是今後成立子公司的名字。由於今後成立的子公司從事該母公司中標地塊開發的前提條件是，母公司中標地塊的土地使用權必須過戶或變更到子公司名下，才能進行立項和開發。為此，母公司必須將其中標的土地變更到其子公司名下，可是，雖然國有土地使用權證在國有土地部門的配合下過戶到畝公司成立的子公司名下，但是國土部門將土地出讓金收據已經開給了房地產母公司，沒有開給擬成立開發該土地的子公司。存在以下稅收風險：子公司在計算土地增值稅、增值稅和企業所得稅時，將面臨不能扣除，使子公司的稅收成本增加。

應採取以下規避策略：

(1)第一種合同簽訂方法：通過《投標(競買)申請書》中的約定進行規避

第一，母公司(土地競得人)在向國土部門提交的《投標(競買)申請書》中約定以下內容：

①擬成立子公司進行開發建設;

②擬成立子公司的出資構成、成立時間;

③房地產母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據等子公司註冊成立後直接開給子公司名下。

第二，與國土部門協商一致，根據招標掛牌出讓結果，國土部門先與房地產母公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在房地產母公司辦理完子公司註冊登記手續後，再與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》;或者約定國土部門直接與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

(2)第二種合同簽訂方法：房地產開發企業、專案公司、政府部門簽訂三方補充協議，將土地受讓人變更為專案公司。

如果母公司(土地競得人)在向國土部門提交的《投標(競買)申請書》中沒有約定以下內容：①擬成立子公司進行開發建設;②擬成立子公司的出資構成、成立時間;③房地產母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據等子公司註冊成立後直接開給子公司名下。則採用簽訂三方協議進行規避。

第一，在專案公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有，而且政府部門出讓土地的用途、規劃、土地價款總額等條件不變的情況下，房地產開發企業、專案公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為專案公司。

第二，將國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據，到國土部門和財政部門協商換成子公司抬頭的土地出讓金收據。如果換不成子公司抬頭的收據，則將國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據在子公司進行入賬進土地成本。

第二種情況：房地產母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據，並取得土地證，擬成立子公司開發。

房地產母公司已經種標拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓協議》，並交納土地出讓金，取得國有土地使用權證書以及取得土地出讓金合規票據入賬，然後擬在專案所在地設立全資子公司或專案公司對該土地進行開發。

稅收風險規避策略的合同簽訂技巧：母公司與子公司簽訂土地無償劃撥協議，避免母公司與子公司簽訂土地投資協議

母公司與其成立的準備開發其中標地塊的子公司簽訂按照土地賬面價值劃轉協議，而不能簽訂土地投資入股協議，否則母公司將承擔一定的稅收成本。

如果大家對以上的資料詳細的進行了瞭解，就知道母公司的土地使用權讓子公司開發，有沒有辦土地使用證的區別就在於當中存在的一些稅費風險是不一樣的，我們就拿母公司獲得了土地出讓金的收據以後沒有辦理土地使用證，那採用規避稅費的一些技巧上面也是比較麻煩的。本站有線上律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。