眾所周知，農村宅基地是在法律條文的限制下分配給符合條件的個人並且用以建造房屋的土地，那麼在農村就會出現買賣宅基地的情況，究竟買賣宅基地是否合法？並且當簽訂的買賣活動合同無效時有關農村宅基地買賣賠償問題又是怎麼規定的呢？小編就來給大家普及一下相關問題。
一、農村房屋買賣合同的法律效力
司法實踐中，對於同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。但對於本集體經濟組織成員與本集體經濟組織之外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院對於合同效力的認定不完全相同。本文將重點關注和介紹北京地區法院的司法裁判尺度。
1、最高人民法院
《最高人民法院關於印發全國民事審判工作會議紀要的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋並向社會公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關於宅基地分配、使用條件的規定。
另外，值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月徵求意見稿）第35條也明確“對於宅基地流轉處於非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。
2、各地高階人民法院
根據《北京市高階人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（京高法發[2004]391號）、《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》（2006年9月14日），對於農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效；對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村房屋買賣合同原則上應認定無效。 ??
根據《安徽省高階人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》（2012年3月5日）第13、14條之規定，城鎮居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應當認定為無效合同。
根據《廣東省高階人民法院關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發[2001]42號）第12條之規定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。
根據《上海市高階人民法院民一庭關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號），對於發生在本鄉（鎮）範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，認定為有效；對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定為有效；對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理；對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
二、農村房屋買賣合同無效的法律後果
根據《合同法》第五十八條，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關於印發全國民事審判工作會議紀要的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確“在確定合同無效後的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。
值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月徵求意見稿）第35條明確“合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一併請求賠償翻建或者改建成本。” ??
具體到農村房屋買賣合同的場合，通常出賣人起訴要求確認農村房屋買賣合同無效，若買受人沒有提出反訴，合同無效情形下，北京地區法院通常會向雙方當事人釋明是否一併處理合同無效的法律後果。農村房屋買賣合同無效的法律後果具體包括以下幾方面： ??
（一）返還財產 ??
通常情況下，農村房屋買賣合同無效後，出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人（一般不支援利息損失）。買受人應當將房屋騰空後返還給出賣人，同時返還房屋相關的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書。
（二）損害賠償
1、合同無效過錯責任分擔
北京地區法院通常認定，出賣人和買受人對於農村房屋買賣合同無效均有過錯。出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬於我國法律禁止流轉的範圍，且其在出賣房屋後又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，應當對合同無效承擔主要責任（一般為70%）。買受人在明知其並非房屋所在地集體經濟組織成員的情況下，仍然購買房屋，應對合同無效承擔次要責任（一般為30%）。
2.損害賠償範圍
《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》（2006年9月14日）明確規定：“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡；對買受人已經翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應予以妥善安置。
《北京市高階人民法院民一庭關於房山法院請示農村私有房屋買賣合同糾紛案件相關問題的答覆》明確“對買受人因合同無效所致之信賴利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業、環境等方面的發展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現結合北京地區法院裁判實務，對於農村房屋買賣合同無效時損害賠償的範圍問題，具體說明如下：
（1）信賴利益損失賠償。合同無效場合的損害賠償責任，性質上屬於締約過失責任，原則上以賠償信賴利益損失為限。北京地區法院一般支援買受人主張的信賴利益損失賠償，並全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產司法鑑定評估報告及現有證據，酌情予以確定。
（2）添附價值損失賠償。買受人對房屋進行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無效後，出賣人應對買受人添附價值進行賠償。
農村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、裝置及附屬物重置成新價和宅基地區位補償價的70%。通常情況下，對於訴訟期間已經列入拆遷範圍的涉案房屋，可以對區位補償價一併做出處理；而對於訴訟期間尚未列入拆遷範圍的涉案房屋，區位補償價可暫不予處理，待日後拆遷時，再由當事人另行解決。涉案房屋雖未進入徵用拆遷程式，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業環境、交通環境、文化環境等發生了變化，土地價值、房屋價值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設施重置成新價、區位補償價已經有資質的評估機構估價確定的，也有法院支援當事人主張區位補償價。
由此可見，法律是允許自由買賣宅基地的，但是在簽訂相關的買賣合同時一定要保證其具有相應的法律效力，如果遇到所簽訂合同無效時的農村宅基地買賣賠償的情況時，要按照法律規定履行返還財產和損害賠償的義務，及時處理好相應的突發狀況。
