按照國家土地管理規定，農村宅基地不能出售給外村居民，這樣的房子不能辦理過戶。
我國《物權法》第 153 條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要 符合土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第 62 條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村 村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”“宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”
根據《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。”農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由於是村民基於其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯絡在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬於無效的買賣。
國務院辦公廳 1999 年頒佈的 《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》 規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;
國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資 者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法 行為之一。
因此，根據《中華人民共和國合同法》第 52 條第 5 項規定，農村私有房屋買賣合同由於違反了國家政策和相關法律、法規應確定無效。
農村房屋宅基地買賣合同無效怎麼辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地裡交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者佔了很大的便宜，但是由於買賣合同屬於無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。
