摘要
在徵地拆遷過程中常常出現本村村民將農村房屋能賣給外村人的情形。那麼農村房屋能賣給外村人嗎?答案當然是不能的，本村村民與非本集體經濟組織成員簽訂的農村房屋買賣協議是無效的。下面北京晏清律師事務所結合黃女士的具體案例，為您解讀非本集體經濟組織成員通過與本村村民簽訂房屋買賣協議從而取得該房屋的行為是否符合法律規定?
案件事實
黃女士不是大東村村民且為城鎮居民。2002年李女士與黃女士簽訂以房抵債協議，雙方在該協議中約定李女士自願將坐落在xx縣新政鎮大東村的房屋抵給黃女士用作償還6萬元借款。2007年，由於新縣城建設的需要，大東村被納入規劃拆遷範圍，李女士抵給黃女士的房屋也在其中。房管局對李女士抵給黃女士的房屋進行了稽核，稽核後房管局出具了稽核通知書併發放了產權證。之後，新縣城建設指揮部與黃女士簽訂了《產權調換協議書》，協議中約定了搬家費和過渡費等相關費用，且載明瞭黃女士獲得的獎勵補償、附屬設施補償和還房安置區拆房順序號0204。
之後，xx縣政府發現黃女士和李女士存在違規行為，於是與李女士於2012年簽訂了補充協議，雙方在該協議中約定李女士同意自行解除與黃女士的買賣關係，並同意放棄安置還房，同時黃女士與新縣城建設指揮部簽訂的原拆遷協議作廢。2013年，xx縣政府按照約定如期對李女士進行了安置還房，且李女士已在安置還房結算單上簽字。但是李女士與黃女士至今未解除雙方簽訂的以房抵債協議。黃女士不服，遂向人民法院提起訴訟。
北京晏清律師事務所專業分析與解讀
北京晏清律師事務所王xx律師結合最高人民法院的裁定對本案進行了分析和解讀。在本案中，黃女士不是大東村村集體經濟組織成員且黃女士為城鎮居民，其與李女士簽訂的以房抵債協議本質上是將農村住房和宅基地向集體經濟組織以外的人員轉讓，其行為違反了集體經濟組織的成員權屬性和法律法規的強制性規定。根據相關法律規定，本村村民將其農村宅基地上的房屋賣給該村村集體經濟組織以外的人，該房屋買賣合同無效。所以黃女士與李女士的以房抵債協議無效，其取得該房屋的行為不合法，黃女士不具拆遷安置主體資格。且由於徵收補償協議是基於房屋買賣協議而簽訂的。由於雙方簽訂的房屋買賣協議無效，所以黃女士與xx縣政府簽訂的徵收補償協議缺乏合法的前提基礎。綜上，該徵收補償協議也是無效協議。所以一審、二審和再審均駁回了王女士的訴訟請求。
在我國農村，本村村民通過與本村村集體經濟組織成員以外的人簽訂房屋買賣協議，而將其宅基地上的房屋出售給外村人的情形比比皆是。北京晏清律師事務所律師提醒您，上述行為是不合法的，簽訂的房屋買賣協議也是無效的。所以在面對此種情況時一定要注意，如果有不懂的問題要及時向律師諮詢。
