一、居間合同要給買家嗎
1、居間合同的概念
居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委託報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委託人。
居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯絡在一起，以促成交易後取得合理佣金的服務。無論何種居間，居間人都不是委託人的代理人，而只是居於交易雙方當事人之間起介紹、協助作用的中間人。
居間合同的主體：委託人可以是任何公民、法人;而居間人只能是經過有關國家機關登記核准的從事居間營業的法人或公民。
居間業務根據居間人所接受委託內容的不同，既可以是隻為委託人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委託人與第三人訂立合同進行介紹或提供機會的媒介居間，也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。
所謂報告訂約機會，是指居間人接受一方委託人的委託，尋覓、搜尋資訊報告委託人，從而提供訂立合同的機會。德國民法典、瑞士債務法等稱此類居間人為報告居間人或指示居間人;所謂提供訂立合同的媒介服務，是指介紹雙方當事人訂立合同，居間人不但要向委託人報告訂約的機會，而且還要進一步周旋於委託人與第三人之間，努力促成其合同成立。德國商法典、日本民法典等稱此類居間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動成功，促成合同成立，居間人才能取得合同約定或者法律規定的報酬。
居間制度源於古希臘、古羅馬帝國時期，當時的社會發展處於簡單商品經濟形態，任何人都可為居間活動。到了歐洲中世紀，居間活動受到了一定的限制，從自由經營主義轉為干涉主義，國家對其行業進行了控制，使居間人帶有公職人員的性質。如法國商法典把居間人分為二種，一種是特權居間人，此等中間人須經政府的任命，居於公務員的地位，具有特殊的權利及義務，而另一種是除第一種以外的居間人。英國的居間人須經地方官署許可才可以執業;德國舊商法規定，居間人是一種官吏。到了近代，隨著社會的進步及商品生產與流通領域的飛速發展，居間活動又開始興旺，很多國家都對居間活動採用了完全自由經營主義來調整居間法律關係。德國民法典首先把居間活動作為民事合同的一種作了規定。以後大多數國家的民商法典和民商法理論上都承認居間合同為一種獨立的典型合同。在大陸法國家的立法上，採民商分立的國家，一般以商法調整媒介居間，以民法調整指示居間;在採取民商合一的國家，則不作媒介居間與指示居間的區分。我國採取不作區分的立法體例。
2、居間合同的法律特徵
(l)居間合同以促成委託人與第三人訂立合同為目的在居間合同中，居間人是為委託人提供服務的，這種服務表現為報告訂約的機會或為訂約的媒介。居間合同的標的是居間人進行居間活動的結果，其目的在於通過居間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委託人與第三人之間建立起有效的合同關係才有意義。
(2)居間人在合同關係中處於介紹人的地位居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務的行為。無論何種居間，居間人都不是委託人的代理人或當事人一方，居間人只是按照委託人的指示，為委託人報告有關可以與委託人訂立合同的第三人，給委託人提供訂立合同的機會，或者在當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介作用，並不參加委託人與第三人之間具體的訂立合同的過程，他的角色只是一箇中介服務人。只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。
(3)居間合同具有諾成性、雙務性和不要式性居間合同的諾成性是指，只要委託人與居間人意思表示一致，居間人就負有依委託人的指示進行居間的義務，而一旦居間人的活動取得結果，委託人就應支付報酬，合同即成立，而無需以實物的交付作為合同成立的要件。
居間合同的雙務性是指，居間合同一經成立，當事人雙方均需承擔一定的義務。就居間人而言，居間人有據實報告的義務;對委託人而言，合同因居間而成立後他有支付報酬的義務。
居間合同的不要式性是指，當事人可以採取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需採用特定的形式。如果約定不明確，應當遵循交易慣例
(4)居間合同具有有償性居間人以收取報酬為業，居間人促成合同成立後，委託人當然要向居間人支付報酬，作為對居間人活動的報償。不要報酬促進他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種服務性活動，行為人不承擔居間合同中的權利義務。
3、居間合同與相關合同的關係
居間合同與委託合同、行紀合同的異同點：委託合同屬於服務性合同，服務合同包括保管、行紀、居間、委託等很多種類的合同，它們之間有著一個共同的特徵，其標的是供勞務，而不是物的交付。但它們相互之間又有其各自的特徵。
居間合同與委託合同、行紀合同，三者的相同點都是屬於提供勞務性質的合同。它們的不同點在於：
(l)居間合同的居間人，限於報告訂約機會或媒介訂約，其服務的範圍有限制，只是介紹或協助委託人與第三人訂立合同，居間人本人並不參與委託人與第三人之間的合同;委託合同的受託人辦理委託事務時，以委託人或者以自己的名義進行活動，代委託人與第三人訂立合同，依照委託人的指示參與並可決定委託人與第三人之間的關係內容，處理事務的後果直接歸於委託人; 行紀合同的行紀人是行紀合同的一方當事人，行紀人以自己的名義為委託人辦理交易事務，與第三人發生直接的權利義務關係，處理事務的後果是間接地而不是直接地歸於委託人。
(2)居間合同的居間人，是為委託人提供與第三人訂立合同的機會，其行為本身不具有法律意義;委託合同的受託人是按委託人的要求處理受託事務，處理的事務可以是有法律意義的事務，也可以是非法律意義的事務;行紀合同的行紀人則是按委託人的要求，從事購銷、寄售等特定的法律行為，行紀人受託的事務只能是法律行為。
(3)居間合同是有償合同，但居間人只能在有居間結果時才可以請求報酬，並且在為訂約媒介居間時可從委託人和其相對人雙方取得報酬;委託合同可以是有償的，也可以是無償的;行紀合同都是有償合同，行紀人卻僅從委託人一方取得報酬。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
二、相關責任和義務
1、關於居間人的報告義務
居間人的報告義務是居間人在居間合同中承擔的主要義務，居間人應依誠實信用原則履行此項義務。
訂約的有關事項，包括相對人的資信狀況，生產能力、產品質量以及履約能力等與訂立合同有關事項。訂立合同的有關事項根據不同的合同還有許多不同的事項。對居間人來說，不可能具體瞭解，只須就其所知道的情況如實報告委託人就可以了。但作為居間人應當儘可能掌握更多的情況，提供給委託人，以供其選擇。依德國的有關判例和學說，依照誠實信用原則，居間人就一般對於訂約有影響的事項雖不負有積極的調查義務，然就所知事項負有報告於委託人的義務。筆者認為，此意思與我國合同法的規定是一致的。
委託人與居間人訂立居間合同，往往是由於資訊不夠靈通，才請居間人為自己辦理事務，其目的就在於通過居間人找到訂約的機會。而這一目的的達到，居間人按照委託人的要求採取實事求是的態度據實報告是十分重要的。報告不真實，將誤導委託人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。
2、損害賠償責任
居間人有如實報告的義務，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
誠實信用原則應是居間人履行合同指導思想之一。居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己所實際掌握的資訊，如實地向委託人提供最方便、最有利、最有價值、最及時的訂約渠道，並保證提供的資訊真實和可靠，沒有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測，對於有影響的事項及商業資訊，如第三人的資信狀況、支付能力、標的物是否有瑕疵等，居間人都必須據實、公正的報告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委託人的利益，也不得惡意促成委託人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義務，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當事人事先串通好，故意告知虛假事實以促成委託人與第三人訂立合同，從而損害了委託人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發生，居間人非但無權向委託人請求居間報酬，而且還應當就自己因其故意提供虛假情況而給委託人造成的損失承擔賠償責任。例如，甲委託乙為其購買原裝彩色電視機一臺。經乙尋找認識了丙，在丙向乙介紹產品時，乙發現彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優厚的勞務費，況且丙暗中又給了乙“好處費”，於是，乙沒有將實情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同後，甲發現了問題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務費，不僅沒有履行據實報告的義務，而且還採取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而損害了甲的合法權益。因此，乙不僅無權向甲主張居間報酬的請求權，而且就其故意造成的損失，承擔損害賠償責任。
除上述義務外，基於誠實信用原則，居間人還負有其他一些義務。例如，居間人不得對交易雙方訂立合同實施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委託人的利益;在居間活動中應當遵守法律、法規和國家政策，遵循商事慣例和交易習慣，不得從事違法的居間活動等。
第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。
居間人取得報酬必須具備兩個要件;第一，所介紹的合同，必須成立;第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關係。只有兩者同時具備，委託人才負有支付報酬的義務。
二、居間合同規定的報酬和費用
1、關於居間人的報酬
(1)報酬支付的前提，須是居間人促成委託人與第三人的合同成立委託人支付報酬是以居間人已為委託人提供了訂約機會或經介紹完成了居間活動，並促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請求支付報酬。由於居間合同可以隨時終止，有時不免會發生委託人為了逃避支付報酬的義務，故意拒絕居間人已經完成了的中介服務、而後再與因中介而認識的第三人訂立合同。就此情況，居間人並不因此而喪失報酬的請求權，因為居間人行使報酬請求權，是以委託人與第三人的合同成立為前提，而不是以該合同是否得到履行為要件。如甲委託乙租房子，乙為其找到價格便宜的房主丙，甲為了不支付居間費，而假借房子的質量不好，終止了居間合同，爾後甲又擅自找到丙要求租房。應該認為，甲的行為無疑是違背了誠實信用的原則，因此委託人仍然需要支付報酬。
委託人是否給付居間人報酬及其支付數額，原則上應按照居間合同約定。這裡合同的約定，可以是以書面形式或者口頭形式明確的，如果居間合同中對於居間人的報酬沒有約定或者約定的不明確，委託人和居間人，可以協議補充;如果仍然達不成補充協議的，應當按照合同的有關條款，或者商業交易習慣來確定;如果還是解決不了，可以根據居間人的勞務合理確定，所謂合理應考慮諸多原因，如居間人所付出的時間、精力、物力、財力、人力以及居間事務的難易程度等因素，合理確定。
(2) 受益的當事人平均負擔報酬的義務
支付報酬以居間事務的不同而有不同的標準。報告居間，因居間人僅向委託人報告訂約機會，而不與其相對人發生關係，因此，居間人的報酬，應當由委託人給付。在媒介居間合同中，居間人不僅向委託人提供報告訂約機會，而且還要找第三人促成合同訂立，由於有了居間人的中介活動，使得委託人與第三人雙方發生了法律關係，委託人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同另有約定或另有習慣外，居間人的報酬原則上應由因媒介居間而訂立合同的委託人與第三人雙方平均負擔。
2、關於居間活動的費用
居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。因費用已作為成本計算在報酬之內，居間人不得再另外請求給付費用。
第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。
在居間合同中只有居間人的居間活動達到目的，委託人才負有給付報酬的義務。居間人的活動能否達到目的，委託人與第三人之間的合同能否促成，有著不確定性，不是完全可由居間人的意志決定的。因此，委託人的給付義務是否須履行，也是不確定的。有時儘管居間人為了使合同能促成也盡了向委託人報告或者媒介的義務，但合同終究沒有成立，沒有達到居間合同的目的，居間人仍然不能請求報酬，委託人有權不予支付報酬，因為報酬是居間人服務成果的對價，沒有促成合同成立，則不得請求支付報酬。這一點與承攬合同必須是承攬人完成了工作後才能請求報酬是一樣的。
居間活動費用是居間人在促使合同成立的活動中支出的必要費用，與報酬不是一個概念。因此，有時居間人雖然為促成合同成立付出了勞務和費用，但合同未促成，仍不能請求支付報酬，只能請求委託人支付從事居間活動支出的必要費用，如居間活動中支出的交通費等。
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