(一)居間合同風險的主要產生原因
在居間合同的產生和履行過程中，居間人和委託人都面臨著合同帶來的風險。這種風險是雙方面的，不是單屬於哪一方的。而在居間合同中，最要的就是存在於雙務合同雙方當事人之間的道德風險。我們在這裡援引一個經濟學當中的術語就是“雙方道德風險”，即在現實的交易過程之中，由於雙方當事人都掌握著各自的相關資訊，於是就形成了各自的優勢和劣勢，從而形成了風險。
(二)居間合同風險中“跳單”行為的分析
1、“跳單”行為概述
“跳單”現象主要出現在房屋中介居間合同之中。“跳單”現象主要指委託人與房地產中介訂立居間合同後私下與居間人介紹的買房或另行委託他人進行居間買賣服務，作為居間人的中介公司以此為依據要求委託人承擔違約責任的行為。“跳單”現象只出現在委託人身上，是委託人在獲取交易資訊後交易過程中的資訊不對稱，對居間人造成的一種交易風險。隨著房地產中介市場的不斷髮展，作為面對交易風險的居間人，也不斷完善居間服務過程以保護自己的權利。其中最主要的就是在居間服務雙方達成的協議中明文規定禁止跳單。這類的明文規定在實務中一般表現為《房地產求購確認書》、《房屋中介求購確認書》等形式。雖然形式上多種多樣，但是本文認為這些雙方協議都是屬於居間合同，可以按照居間合同的效力和規範對其進行規制。
2、關於居間合同中禁止跳單條款的效力問題分析
如前文所述，在居間合同的履行過程中，居間人一般都會在雙方簽訂的居間合同中列明禁止跳單的條款。由於房地產市場的不斷髮展和完善，相關居間服務合同也不斷完善，而禁止跳單的條款被明確的寫在幾乎每一分居間合同之中。從性質上來看，有關於禁止跳單的條款應當是屬於格式條款。所謂格式條款，根據《合同法》第39條第二款的規定，是“當事人為重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。”對於格式條款的效力，我國也有明確的規定。《合同法》第39條第一款規定“採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”從法律條文的規定上來看，格式條款的效力，取決於格式條款的設立是否遵循了公平原則和誠實信用原則。在格式條款的設立不是為了防範風險保障權利，而只是為了排除責任，規避應盡義務、損害他人應有之權的時候，格式條款應認定為無效。《合同法》第40條對格式條款無效的情況作出了規定，其中明確“提供格式條款一方免除其責任。加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”
對於居間合同中格式條款的效力，存在有很多種看法。第一種觀點認為禁止跳單的條款是單方面由居間人規定和提供的。根據前文所述的居間合同風險分析，委託人在急於尋求締約資訊的情況下實際處於弱勢地位，對於居間人提供的格式條款只能夠接受，否則就很難再尋求相關的締約資訊。所以，居間人規定的格式條款實際上限制了委託人的選擇，加重了委託人的支付負擔。根據《合同法》的規定，這些條款應列為無效。第二種觀點認為只要條款沒有違反《合同法》52條關於合同無效的法律情況的規定，條款就應被認定為有效。因為根據意思自治原則，居間合同的簽訂都是在雙方自覺自願、有民事行為能力的情況下籤訂的，所以理應按照合同雙方當事人的意思表示，承認條款的效力。
隨著市場經濟的不斷髮展，居間服務必然會不斷的發展，生活中也有越來越多的人，在使用著居間合同，那麼居間合同存在著種種的風險，我們要如何規避居間合同法律風險呢?您可以向我們本站網站的律師來諮詢，以獲得更專業的法律解答。
