一、排除買賣不破租賃可以約定嗎?
租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外。
買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效,承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
但是,買賣不破租賃受到約定限制和法定限制:
1、當事人另有約定除外:買賣不破租賃受當事人另有約定限制;
2、事先抵押權限制:受房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的,買賣不破租賃受限制;
3、事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”買賣不破租賃“受限制。
二、買賣不破租賃的構成要件有哪些?
1、存在合法有效的租賃合同
要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在,換言之,租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過戶手續,即所有權並未發生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的餘地。
3、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內,租賃物的所有權發生變動,導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
綜上所述,買賣不破租賃是在民法典中規定的,屬於法律條文,在出租房屋發生買賣的時候,雙方應該遵守這個規定。當然,如果雙方當初在簽訂租賃合同的時候,約定將其排除,也是可以的,這樣,一旦房屋買賣,雙方之間的租賃關係解除。