一、房屋認購合同不成立的情形都包括什麼
房屋認購合同不成立的情況主要包括以下幾種：
(一)、商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)、商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(1)、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(2)、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(3)、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實
二、認購書與房屋買賣合同的區別
(一)、認購書與買賣合同有何差別
1、是訂約時間不同，預約屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任範疇。而本約是在民事合同權利義務關係全部定型後簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。
2、是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。
3、是簽訂預約合同的目的是訂立本約，由於本約所定的義務是合同義務，直接具備履行內容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應當遵循誠實信用原則將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預約的目的在於有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預約的目的在於簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。
(二)、認購書在購買商品房買賣合同的作用
商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。
認購合同與商品房買賣合同屬於預約與本約之關係，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
房屋合同認購與房屋買賣合同是預約與本約的關係，房屋認購書與買賣合同存在著一定的風險環節，所以在確定房屋認購書成立之前一定要確認是否是成立有效的，如果已經簽訂了認購書，但是賣房者又把房屋售賣給了第三人，房屋認購書就是不成立的。
