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房屋買賣合同不成立和無效的區別包括什麼?

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房屋買賣合同不成立和無效的區別包括什麼?

1、兩者的法律含義不同。

無效合同是指因不符合或違反法律要求的、不能發生當事人預期的法律後果的合同。無效合同是法律禁止訂立的合同,它不能得到法律的承認和保護,不能對當事人產生法律約束力。不成立合同是形式不符合法律規定的合同,無效合同是本質不符合法律規定的合同,兩者強調的內容不一樣,不成立合同強調的是程式內容不合法,無效合同強調的是實體內容不合法。

2、兩者形成的法律關係不同。

不成立合同當事人之間已形成的是締約關係。儘管當事人未形成合同法律關係,但不等於相互之間沒有任何權利義務。因為此時當事人開始著手實施訂立合同的民事活動,訂立合同的當事人在協商時,必須盡到善意、互相協助、及時通知等義務,必須依交易慣例辦事,這些義務在理論上稱為附隨義務或稱先合同義務的義務。此外,當事人的締約關係已消滅,因為此時合同已成立,當事人在締約階段的權利義務已完成。

3、兩者形成的原因不同。

從不成立合同的概念可以推斷出不成立合同形成的原因有三種:

(1)合同的主要條款不具備。

(2)當事人的意思表示不一致。

(3)合同的形式不合法。

無效合同產生的原因有:一是合同主體不合格,當事人不具備訂立合同的行為能力;二是當事人的意思表示不真實;三是合同的內容不合法,其內容違反法律強制性或禁止性規定,違反公共秩序或社會公共利益。

4、二者引起的法律後果不同。

儘管不成立合同與無效合同都是在當事人訂立合同過程中發生,但二者引起的法律後果卻截然不同。合同不成立意味著當事人之間尚未形成合同法律關係,彼此互相不受合同條款約束。很顯然,不成立合同可能會引起幾種法律後果:一是合同不成立,當事人也未實際開始履行,尚未造成財產後果的,當事人可以繼續磋商訂立合同,也可以停止訂立合同;二是合同不成立,當事人已開始實際履行,當事人既可以繼續彌補訂立合同手續,也可以停止訂立合同。對於停止訂立合同的,一方或雙方因接受履行而取得的財產應返還給對方,因為此時當事人取得的財產無法律規定或合同約定的依據,此外造成合同不成立有過錯的一方賠償對方的經濟損失。合同無效標誌著合同沒有法律約束力,合同一經被確認無效,當事人必須停止履行,不允許當事人協商繼續履行合同,並引起返還財產、賠償損失、追繳財產的法律後果。

5、二者的保護性不同。

實際生活當中,由於當事人缺乏訂立合同的常識或疏忽大意等原因,有些條款沒有訂立或約定不明確,致使合同難以履行,如一律確認為不成立合同,就有可能損害當事人的正當利益,又不利於維護合同關係的穩定和交易的安全,我國法律對此採用相對不保護原則,即在承認必要條款空缺或約定不明的合同未成立生效的前提下,規定了相應的保護措施。

合同的無效和不成立區別主要體現在從兩者的概念和構成要件來看,合同的不成立是指當事人就合同的主要條款未達成合意,如未作出承諾,或未就法定的必須採取書面的合同速成書面的協議。而合同的無效是指合同在內容上違反了法律、行政法規的強行性規定以及損害了社會公共利益。