小產權房屋買賣協議有效嗎
合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規劃許可、施工許可證，並辦理了房屋產權證的村民自住房。需要注意的是，上面兩起案件中涉及的小產權房，都屬於合法的小產權房。
1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員之間轉讓。
2、對於向本集體經濟組織成員之外的人員包括城鎮居民出售的行為，儘管《土地管理法》等現行法規仍做出禁止性規定，但並不屬於強制性效力規範，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規出賣房屋獲得利益後，再基於土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產權房買賣體現了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向於認定合同有效。例如：《山東省高階人民法院關於印發全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規定“《城市房地產管理法》第38、39條的規定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規範，而非效力性規範，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規定，應依法認定有效。
(二)違法小產權房買賣的法律效力
違法的小產權房，即非法佔用集體用地或者閒置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，並直接在市場上銷售的“三無”違法建築。與農民合法所有的農村房屋不同，這類小產權房沒有土地使用權證，沒有規劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規定，屬於無法辦理房屋產權登記的違法建築，具有先天違法性。
小產權的房屋近幾年在市場上頗受歡迎，因為較高的房價對於市場的擠壓，使得人們不得不考慮小產權的房屋，雖說可能會存在問題，但是對於當事人來說，可以儘快的完成有關的房屋協議，從而更好的維護自己的住房權益，但是對於自己利益依據要符合國家的有關規定。
