一、民法典中房產買賣協議公證有效嗎
房屋買賣協議申請公證後，公證機構出具公證書的，房屋買賣協議就有效，能證明房屋買賣行為有效性和合法性。《中華人民共和國公證法》第三十六條經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據，但有相反證據足以推翻該項公證的除外。第三十九條當事人、公證事項的利害關係人認為公證書有錯誤的，可以向出具該公證書的公證機構提出複查。公證書的內容違法或者與事實不符的，公證機構應當撤銷該公證書並予以公告，該公證書自始無效；
公證書有其他錯誤的，公證機構應當予以更正。
二、房屋買賣無效的情形
1、房地產分離出賣，合同無效。
由於房屋與其與佔有範圍的土地具有不可分離性，因此，房屋所有權的轉讓，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。
如果出賣人將房屋所有權與土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，應當認定這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。
非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。
房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。
部分共有人出賣共有房屋時，該合同屬效力待定的合同，事後如其他共有人不予追認的，其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。
房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
但如果買受人為善意第三人，且已支付合理房屋價款，並辦理了房屋過戶登記手續，對此，應當保護善意第三人的合法權益，認定房屋買賣合同有效。
4、非法轉讓，合同無效。
主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：
①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
②依法收回土地使用權的；
③權屬有爭議的；
④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
通過上述分析知道，依據《公證法》的規定，經公證的房屋買賣合同，應當作為認定事實的根據。
所以房屋買賣合同申請公證出具公證書後，能證明房屋買賣合同的有效性和合法性。
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