開發商因為資金斷裂，被宣告破產的情況時有發生，一旦開發商進入破產程式，開發商對個別債權人的債務清償就是無效的。
作為購房者，如房子還沒拿到就面臨開發商破產的情況，尚未履行完畢的《商品房買賣合同》還能否繼續履行?購房者要求開發商交付房屋並配合辦理過戶交易手續是否屬於無效的個別清償?下面先看幾個案例：
司法案例分享
一、滿足交付條件的房屋，管理人無權決定是否解除合同。【(2015)民申字第1158號】北京英嘉房地產開發有限公司與楊飛物權確認糾紛一案。
法院認為：楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款，交付了購買商品房的全部或者大部分款項後，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別於普通無擔保債權，並優先於建築工程承包人的優先受償權與抵押人的抵押權。且並非所有的破產程式中的個別清償行為均屬於《企業破產法》第十六條規定的無效行為，因為認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。基於上述分析，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋並辦理所有權變更登記的義務，並非《企業破產法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。故管理人無權決定是否解除。
二、不滿足交付條件的房屋，因認定為特定物，管理人無權決定是否解除合同。【(2018)湘民再401號】蔣天物與益陽天業房地產投資開發有限公司商品房預售合同糾紛一案
法院認為：蔣天物向益陽天業房地產投資開發有限公司購買的涉案房屋，棟號、房號、戶型、面積、朝向均已確定，且在房管部門辦理了備案預告登記，完全支付了對價。預告登記是為保全將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，對後發不動產物權處分行為具有排他效力，且納入預告登記的債權具備一定的物權效力。因此，蔣天物購買的涉案房屋應當認定為特定物。故根據《若干規定》第七十一條第(五)項的規定，涉案房屋不應列入破產財產範圍。管理人並無解除權。
三、不滿足交付條件的房屋，不屬於特定物，管理人享有解除權，【(2016)蘇民申1406號】徐南與江蘇省沭陽縣恆通房地產開發有限公司合同糾紛一案
法院認為：關於“八套門面房”。根據《最高人民法院關於審理破產案件若干問題的規定》第七十一條的規定，特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物，以及尚未辦理產權證或者產權過戶手續，但已向買方交付的財產，均不屬於破產財產。然而，本案中，因“八套門面房”尚未竣工驗收，簽訂租賃協議並不能形成法律上的實際交付效力。正是基於尚未竣工驗收，也不能認定“八套門面房”已形成法律意義上的特定物。現恆通公司已進入破產清算程式，管理人在法定期間內沒有通知徐南繼續履行合同，合同已視為解除。
律 師說 法
房子還沒到手，開發商卻破產了，購房者能不能拿回房屋，還需分情況而定：
1、購房者沒有支付完全部購房款
根據《企業破產法》第十八條規定“人民法院受理破產申請後，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，並通知對方當事人。”根據該規定，如果購房者與開發商簽署商品房買賣合同後，尚未支付全部購房款，破產管理人接管破產企業後，就有權單方決定解除或繼續履行《商品房買賣合同》，此時，購房者能不能拿回房屋，關鍵看破產管理人如何決定，如果破產管理人決定繼續履行合同，購房者按照合同約定支付完全部購房款後可以拿到房屋;反之，則不行。
2、購房者已經支付完全部購房款
購房者已經支付完全部購房款，房屋能不能拿回，還需看房屋屬不屬於破產財產。根據《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條的規定，明確了以下兩種財產不屬於破產財產：(五)特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物;(六)尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產。
☆對於已經支付全部購房款且開發商已將房屋交付給購房者使用的，房屋不屬於破產財產，此種情形下，購房者請求開發商辦理房屋所有權變更登記，也不屬於《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為，管理人無權解除合同，房屋自然是可以拿回的。
☆對於購房者已經支付了全部購房款，但房屋尚未交付給購房者使用的，購房者能不能拿到房屋則需判斷交易的房屋是否屬於“特定物”。如果房屋屬於“特定物”，例如房屋具備了交付條件，房屋地址、房號、面積等均已確定，則房屋不屬於破產財產，購房者有權要求開發商交付房屋並辦理房屋所有權變更登記手續，該行為不屬於無效的個別清償，破產管理人也無權解除《商品房買賣合同》;反之，如交易房屋不能被認定為“特定物”，購房者是無法拿回房屋的。
最後，提醒廣大購房者，買房是件人生大事，要想避免碰上開發商破產的情況，建議儘量選擇大品牌開發商和現房;購買期房，一定要實地踩盤，調查清楚專案情況及開發商此前開發的其他房地產專案後，綜合考量再決定是否購買，必要時可委託專業人士陪購。
