安居才能樂業，我們所有人對於房子的美好期盼，其實都來源於對未來生活的嚮往。然而買到質量有問題的房子，真的是讓業主憤恨、無奈又欲哭無淚。業主在新房驗房的時候，一旦發現房子出現滲水，開裂，跟樣本房不符等等多種問題時，可以拒絕收房嗎？如果退房，勝算大嗎？開發商又會怎樣賠償呢？
今天，尋求幫助的袁女士，早在2004年購置了一套期房，收房後袁女士一家開始緊鑼密鼓的裝修，沒想到住進新房不到半年的時間，就發現房屋出現小拇指寬的裂縫。如今開發商原本要給袁女士置換的房屋又賣給了別人，面對這樣的情況袁女士該如何主張自己的權益呢？2004年，袁女士一家購買了一套期房，2006年房子裝修好後，袁女士一家就搬進了新居。剛剛入住半年後，袁女士就發現房屋出現裂縫，趕緊跟物業公司進行交涉，隨後開發商為袁女士的房屋出具了鑑定報告，報告稱，樓板裂縫較多，實際承載力有所下降，要求補強。
出具鑑定報告之後，袁女士一家一直與開發商協商關於補強的問題，在此期間，開發商也找來了好幾個加固單位，然而在協商的時候，袁女士要求維修後出具一份質量合格的檢測報告，而這些加固單位則明確表示，自己只負責加固，不敢保證能拿到合格的檢測報告。
袁女士認為，自己購買的是一套全新的商品房，在維修之後要求出具一份質量合格的檢測報告是合情合理的，然而這分關於房屋質量合格的檢測報告卻難壞了袁女士。
無奈之下，袁女士便將開發商告上法庭。2008年也就是袁女士拿到房屋產權證的這一年，法院對袁女士的案件進行了判決，要求開發商給袁女士修復房屋，修復以後要出具一份合格的檢測報告，因為維修單位均不能拿出合格檢測報告，於是袁女士跟開發商協商換房，開發商同意了袁女士的要求，並在法院的主持下簽訂執行和解協議書。
拿到法院的執行和解協議書後，袁女士就去建委希望辦理換房的手續。但是到了建委卻遇到了阻礙，住建委稱，袁女士與開發商屬於私下達成的和解，不能作為法律依據，如果袁女士要換房需要拿到法院出具的裁決書，如果法院不給出裁決，那麼袁女士只得去開發商的上級單位對換房的事宜進行審批，拿到批文才能來住建委進行置換。這批文一批就批了十幾年，也沒批下來，現在袁女士家的房屋問題就這麼一直拖著。
如今，當初原本要置換給袁女士的房屋，也被開發商賣給了別人。袁女士為了這糟心的房子，前前後後折騰了十多年，卻沒有解決任何問題。於是在2016年的時候袁女士曾經萌生了賣房的念頭，中介公司則明確表態袁女士的房子是一套質量房，無法上市交易。
律師支招
在聽完袁女士的陳述後，律師表示，在袁女士向法院起訴的時候，訴訟請求本身存在瑕疵。在提起訴訟的時候，一定要明確自己的訴訟請求，是要求維修還是要求開發商退房，法官才能依據您的訴訟請求作出判決。
一般情況下，商品房取得《新建住宅交付使用許可證》是該房屋經驗收合格、符合交付條件的形式要件。業主驗收新房時一旦發現房屋存在大面積滲漏或出現結構性問題，可能嚴重影響到業主正常使用房屋的，業主有權拒絕收房，並要求開發商維修。因房屋維修造成遲延交付的，業主有權要求開發商承擔逾期交房違約責任。但如果業主驗收時發現房屋存在小的質量問題，則屬於房屋保修範圍內，並不影響房屋的交付使用。業主可以先行收房，然後根據合同約定要求開發商承擔保修義務。
袁女士在法院判決生效之後，開發商進行維修過程中，如果不存在主體維修的情況，開發商依然與袁女士達成置換房屋的和解協議，這也是合法有效的。
現在依據袁女士的說法，原本置換給自己的房屋已經被開發商賣掉。對此律師表示，雖然執行和解中已經明確了置換的房產，最終開發商又把這套房子賣給了案外人，那麼就相當於有了兩份買賣合同，就是法律上常說的，一房二賣的情況。那麼這兩份合同都是有效合同，需要具體看履行哪一份合同，本案中如果案外人在購買房屋的過程中存在惡意的情況下，可以認定買賣合同無效。
