北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
劉某芳向本院提出訴訟請求：1、楊某聰、周某瑩給付已經繳納的各項費用14292.8元。2、楊某聰、周某瑩賠償裝修損失78000元;3、楊某聰、周某瑩賠償房屋增值損失2100000元；4、楊某聰、周某瑩賠償購房款利息153677元；5、本案訴訟費用由楊某聰、周某瑩承擔。
事實與理由：楊某聰與周某瑩原系夫妻關係。2012年5月15日，周某瑩與北京F公司（以下簡稱F公司）簽訂《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》，約定周某瑩購買位於豐臺區案涉房屋，購房款394960元。同日周某瑩與我簽訂《換房協議》，約定，劉某芳給付周某瑩押金50000元，由劉某芳先使用周某瑩的限價房……，如劉某芳需永久居住周某瑩的限價房，待政策允許後，周某瑩需無條件協同劉某芳辦理過戶手續，如不辦理過戶手續，此房屋產權和使用權無條件歸劉某芳所有，且劉某芳將享有此房的永久居住權和使用權，周某瑩不能以任何理由將此房擅自收回。
《換房協議》簽訂後，我按照約定給付周某瑩押金50000元，支付購房款394960元，繳納契稅3940.80元，支付專項維修資金9852元，產權代辦費500元。之後，我對房屋進行了裝修，一直使用至今。但楊某聰於2018年7月起訴至法院，以當時不知情我與周某瑩私下籤訂《換房協議》為由，要求確認合同無效。該案件經審理判決：1、周某瑩與劉某芳於2012年5月15日簽訂的《換房協議》無效;2、劉某芳於本判決生效之日起九十日內將案涉房屋返還楊某聰;3、楊某聰於本判決生效之日起六十日內返還劉某芳購房款394960元;4、周某瑩於本判決生效之日起六十日內返還劉某芳押金50000元。
二被告均知情我與周某瑩簽訂的《換房協議》，楊某聰明知我支付了全部購房款，辦理入住交納各項費用，並一直使用房屋至今。現因房屋漲價，二被告違反了誠實信用原則，其違約行為給我造成了巨大的經濟損失，要求楊某聰、周某瑩承擔連帶責任。
被告辯稱
周某瑩辯稱，如果劉某芳確實交納了房屋契稅3940.80元，專項維修金9852元，產權代辦費500元，我願意在合理範圍內支付。劉某芳一直使用該房屋，現無法確認裝修價值且該裝修已無價值存在，因為當初劉某芳只是換房暫住，對於裝修一事，全屬劉某芳自願行為，我不存在違約情形，不同意支付裝修損失。雙方只系換房使用房屋，房屋只是先行借給劉某芳使用，待劉某芳的指標房下來之後，雙方還要換回，並非房屋買賣合同關係，而且劉某芳所主張的是預期信賴利益損失，所以，雙方簽署的協議並非對雙方未來信賴利益作出預判，雙方均沒有過錯，劉某芳主張的房屋增值損失根本不存在，且我也不同意賠償。
雖購房款是劉某芳交納，但該房屋是由劉某芳使用，劉某芳的房款利息遠遠低於占房使用費，劉某芳主張利息損失，無理由支撐。本案適用案由錯誤，雙方換房協議約定的行為並非房屋買賣合同關係，雙方並沒有對價和雙方約定履行的義務，不成立房屋買賣合同糾紛，本案應適用締約過失責任糾紛，如果劉某芳堅持使用房屋買賣合同糾紛，法院應直接裁定駁回，故訴訟費應全部由劉某芳承擔，本案楊某聰不應是被告，應系第三人。
楊某聰辯稱，如果劉某芳能提供實際支付契稅3940.80元，專項維修基金9852元，產權代辦費500元的相關票據，我沒有異議同意給付，同時房屋自交付時起就由劉某芳使用居住，相關的裝修利益也是由劉某芳實際享有，該筆損失不應由我承擔，關於房屋增值損失部分，劉某芳沒有主張房屋增值損失的事實依據和法律依據，因為劉某芳主張房屋增值損失情況必須存在真實、有效的房屋買賣合同，劉某芳與周某瑩簽訂的換房合同是無效的，協議確認無效之後應承擔締約過失責任，責任包括實際損失和預期利益損失，實際損失就是已支付的購房款的返還。
限價房與身份有關，並不存在預期利益喪失的情況，劉某芳要求增值損失沒有事實和法律依據，案涉房屋交付之後就由劉某芳來實際居住，享有了房屋居住使用相關權益，而且並不存在利息損失。劉某芳是為了規避限購政策簽訂了換房協議，全部的過錯責任應由其自行承擔，劉某芳應該對利息承擔全部責任，無權要求楊某聰承擔利息，楊某聰並不是換房協議當事人，是權益被侵害人，不需要承擔任何賠償責任。
現提起反訴請求：1、劉某芳支付房屋佔用使用費428560元；
劉某芳對反訴辯稱，根據楊某聰作為原告的起訴狀事實理由部分可知，楊某聰自己陳述2012年11月限價房終於可以購買了，稱11月回老家不知情，但2012年10月17日劉某芳已經對案涉房屋辦理了入住，因此楊某聰是知曉換房協議及我實際支付購房款的事實的，所謂的換房協議實際上是借名買房，在簽訂換房協議的時候，劉某芳是具備購房資格的，只是後來由於政策發生變化，劉某芳才不具備購房資格。
正是因為換房協議實際是借名買房，楊某聰在2018年案涉房屋可以上市轉為正式商品房，才會起訴要求確認無效，楊某聰違反了誠實信用原則，所以楊某聰應承擔全部的過錯，所以其主張我支付房屋佔有使用費，無事實理由，應全部駁回。
法院查明
2012年5月15日，周某瑩（買受人）與F公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》，約定周某瑩購買位於豐臺區案涉房屋，預測建築面積49.37平方米，購房款為394960元；買受人購買該限價商品住房不滿5年的，不得轉讓，因特殊原因需要轉讓的，由買受人向其戶口所在區（縣）住房保障管理部門申請申購，由政府按照原價回購；買受人購買該限價商品住房滿5年的，轉讓該限價商品房時，買受人按照屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。同日，劉某芳以陳某玲的銀行卡向F公司支付購房款394960元，
2012年5月15日，周某瑩與劉某芳簽訂《換房協議》，約定：周某瑩和其表妹劉某芳均申請了限價房指標，現周某瑩的限價房已落實到位，而劉某芳的申請指標尚在等待之中，經雙方協商：1、劉某芳給周某瑩押金5萬元，由劉某芳先使用周某瑩的限價房；2、如果今後劉某芳的限價房落實了，周某瑩將押金5萬元返還劉某芳；3、劉某芳的限價房落實後，如願意調換回來，再調換；如不調換，共同辦理過戶手續；4、如劉某芳的限價房因種種原因無法落實，周某瑩自願不再收回自己的限價房，同時押金5萬元也不退還；5、如劉某芳需永久居住周某瑩的限價房，待政策允許後，周某瑩需無條件協同劉某芳辦理過戶手續。如不辦理過戶手續，此房屋產權證將無條件歸劉某芳所有，且劉某芳將享有此房的永久居住權和使用權，周某瑩不能以任何理由將此房擅自收回；6、限價房全款共計394960元，已由劉某芳一次性全款付清。
2012年10月17日，F公司交付房屋時，由周某瑩、劉某芳一起辦理入住手續，當日，劉某芳接收案涉房屋（毛坯狀態）後進行了裝修並居住使用。劉某芳直接支付案涉房屋契稅3940.8元、專項維修基金9852元及產權代辦費500元。2012年10月9日，案涉房屋取得完稅證明。2014年3月26日，周某瑩、楊某聰取得案涉房屋所有權證書，登記地址為北京市豐臺區一號，房屋性質：限價商品住房，二人共同共有。
庭審中，劉某芳為證明對案涉房屋支出裝修費78000元，提交收據三張予以證明，楊某聰及周某瑩對收據的真實性不予認可，楊某聰表示房屋交付狀態是否系劉某芳裝修我不清楚，而且劉某芳騰退的房屋牆體有洞要求劉某芳恢復至F公司交付時的狀態，周某瑩表示劉某芳應自行承擔裝修損失。
另查，楊某聰與周某瑩於2008年7月1日登記結婚，婚後二人以家庭為單位通過北京市限價商品住房初步稽核，並通過公示。2014年3月26日，楊某聰、周某瑩簽訂房屋產權歸屬約定，載明本人是案涉房屋產權人周某瑩，現約定將房屋產權人登記在配偶周某瑩、楊某聰名下。如因以上產權轉移引起的糾紛由雙方承擔一切法律責任。2018年8月3日，楊某聰與周某瑩辦理離婚登記手續，雙方協議約定案涉房屋歸楊某聰所有，楊某聰給予周某瑩20萬元作為房屋補償，……各人名下的債務由各自負擔，案涉房屋於2018年8月7日登記在楊某聰名下。
2018年10月12日，楊某聰以確認合同無效糾紛將周某瑩、劉某芳訴至本院，要求：1、確認周某瑩與劉某芳於2012年5月15日簽訂的《換房協議》無效；2、劉某芳將案涉房屋騰空並交付給楊某聰；3、本案訴訟費由周某瑩、劉某芳承擔。本院判決：一、周某瑩與劉某芳於2012年5月15日簽訂的《換房協議》無效；二、劉某芳於本判決生效之日起九十日內將案涉房屋返還楊某聰；三、楊某聰於本判決生效之日起十日內返還劉某芳購房款394960元和押金50000元；四、駁回楊某聰的其他訴訟請求。劉某芳、楊某聰不服，提起上訴，北京市第二中級人民法院判決：一、維持判決第一項、第二項；二、撤銷判決第三項、第四項；三、楊某聰於本判決生效之日起六十日內返還劉某芳購房款394960元；四、周某瑩於本判決生效之日起六十日內返還劉某芳押金50000元；五、駁回楊某聰的其他訴訟請求。
判決生效後，楊某聰於2019年5月27日返還劉某芳購房款394960元，因劉某芳未在生效文書指定的期間內騰退案涉房屋，楊某聰申請強制執行並於2019年9月13日接收案涉房屋鑰匙。
案件審理過程中，劉某芳申請對案涉房屋（毛坯狀態）進行評估。總價為2686900元。扣除法定優先受償款後的房地產市場價值，總價為1884400元。
裁判結果
一、本判決生效後十日內，楊某聰、周某瑩連帶給付劉某芳房屋契稅3940.80元、專項維修基金9852元及產權代辦費500元；
二、本判決生效後十日內，楊某聰、周某瑩連帶給付劉某芳房屋增值損失及裝修損失106萬元；
三、駁回劉某芳的其他訴訟請求；
房產律師靳雙權點評
本案中，周某瑩與劉某芳所簽訂的換房協議約定，如劉某芳的限價房因種種原因無法落實，周某瑩自願不再收回自己的限價房，劉某芳需永久居住周某瑩的限價房，待政策允許後，周某瑩需無條件協同劉某芳辦理過戶手續，根據上述內容及雙方後續履行情況可知，換房協議實質系借名購房關係，且業已生效的判決已經確認該協議因損害社會公共利益，依法被確認為無效。合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，周某瑩與劉某芳明知案涉房屋存在限制轉讓性規定仍達成換房協議且實際履行多年，雙方對此均存在過錯，均應承擔相應責任。案涉房屋指標系楊某聰、周某瑩婚姻存續期間以家庭單位申請，雖案涉房屋登記所有權人先後因楊某聰、周某瑩簽訂共有協議、離婚協議發生變化，現登記在楊某聰名下，但楊某聰、周某瑩在簽訂共有協議時亦約定如因產權轉移引起的糾紛由雙方承擔一切法律責任且雙方之間簽訂的離婚協議約定不能對抗案外人，故楊某聰應承擔連帶責任。
關於案涉房屋增值損失的問題，綜合考慮案涉房屋的限價房性質、房屋的升值情況、劉某芳支付購房款、佔用使用情況及雙方的過錯程度，根據誠實信用、公平原則出發，法院酌情確定增值損失為105萬元。關於劉某芳已經交納的房屋契稅3940.80元、專項公共維修基金9852元及產權代辦費500元，有事實及法律依據，法院予以支援。
關於劉某芳主張的裝修款，劉某芳接收毛坯狀態下的房屋之後進行了裝修，案涉房屋裝修屬於不可拆除的房屋添付，楊某聰未提交相關證據證明裝修已經不復存在，故綜合考慮劉某芳實際佔有使用案涉房屋達7年多之久，法院結合劉某芳的裝修支出及雙方過錯程度折算應支付的裝修殘值為10000元。
關於楊某聰反訴主張劉某芳支付房屋佔用使用費及劉某芳主張楊某聰、周某瑩支付購房款利息問題，之前生效的判決，判決劉某芳於判決生效之日起90日內將案涉房屋返還楊某聰，楊某聰於判決生效之日起60日內返還劉某芳購房款394960元，考慮到劉某芳雖實際支付購房款但劉某芳亦實際佔用案涉房屋，故就雙方分別主張費用可以衝抵。
