北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告向本院提出訴訟請求：1、確認原告與被告於2006年11月5日簽訂的《住房權屬協議書》無效；2、判令被告向原告返還位於北京市朝陽區一號。
事實和理由：2006年11月5日，原、被告簽訂《住房權屬協議書》（以下簡稱《協議書》），約定被告擬在京購買經濟適用房，借用原告身份證購買，房屋位於北京市朝陽區一號（以下簡稱涉案房屋）。2020年7月，涉案房屋過戶至被告名下。根據《北京市高階人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十六條的規定，雙方簽訂《協議書》違規購買經濟適用房的行為，違反了相關政策、法規的規定，請求判令被告返還房屋。
被告辯稱
不同意原告的全部訴訟請求。根據《民法典》第143條，《協議書》是雙方真實意思表示、合法有效。第一，《協議書》約定被告只是借用原告身份證購買經濟適用房，房屋權屬屬於被告，條件允許時原告應當配合被告過戶，不得附加任何條件。雙方合同內容明確、合法有效。第二，2006年11月，被告分兩次全額繳納了購房款，原告沒有支付過購房款。因此自被告交繳納房款起，涉案房屋屬於被告，跟原告無關，雙方只是借名買房。第三，交房相關的費用是被告在2009年5月30日全額繳納，包括工本費、公共維修基金、契稅等。第四，2009年7月，被告以本人名義與物業公司簽署裝修協議和防火安全協議，被告承擔了涉案房屋裝修的所有費用。第五，涉案房屋已經符合經濟適用房上市交易條件，由於開發商原因，在2014年底才辦理房產證，根據經濟適用房五年才可以上市的規定，涉案房屋在2019年底具備過戶條件。被告當時已經有北京戶口和購房資格。第
六，涉案房屋於2020年7月30日辦理完房屋過戶手續，原告已經將涉案房屋過戶至被告名下。第七，房屋過戶的所有稅費全部都是被告承擔的。第八，因為房屋過戶需要購房款的支付流水，被告支付給原告的216萬元原告已經全額返還，原告認可涉案房屋屬於被告。涉案房屋的水電、燃氣費用等都是被告承擔，原告沒有支付過任何費用，房屋所有權也與原告無關。
法院查明
2006年11月5日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《協議書》，約定：“因甲方擬在京購買經濟適用房，需借用乙方的身份證，乙方考慮與甲方家庭的朋友關係和其目前的實際困難，同意借給甲方使用身份證。為防止以後出現矛盾，雙方訂立協議：1、如因借用身份證而發生的一切問題，由甲方自行解決。與乙方沒有任何關係。2、乙方只負責借用身份證。交納購房款、裝修款、物業費以及水電暖氣等費用，均由甲方自行辦理。辦理購房手續由甲方負責，乙方可以配合。3、當條件允許，甲方提出辦理過戶手續時，乙方予以配合，乙方不得附加任何條件。4、在住房未過戶前，甲方擁有對住房的一切使用權和支配權，乙方不得干涉。”
2020年7月30日，涉案房屋的所有權轉移登記至被告名下。被告稱涉案房屋是其出資購買，過戶時最低指導價是216萬元。為辦理過戶，2020年6月23日，被告向原告轉賬76萬元；2020年7月13日，被告向原告轉賬80萬元；2020年8月20日，被告向原告轉賬60萬元。2020年7月20日，原告將156萬元退還給被告母親趙某；2020年9月25日，原告將60萬元退還給被告。
庭審中，原、被告均認可2006年時被告尚無北京戶口，但獲得了一個經濟適用房購買指標，當時經濟適用房只要有北京戶口就可以購買，不需要以家庭名義配售，被告只是借用了原告的身份證，未提供其他手續。經詢，被告是無償借用原告名義購買涉案房屋，未從中獲取利益，原告也沒有支付過關於涉案房屋的任何費用。
涉案房屋於2009年交房，交房後一直由被告實際使用。為證明涉案房屋由被告出資購買並使用，被告提交了以下證據：一、2006年11月15日的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》），用以證明涉案房屋是被告借用原告名義購買的經濟適用住房，購房款總計394212元；二、被告名下銀行交易流水、刷卡憑單，用以證明2006年11月9日，被告母親趙某向原告賬戶轉入400000元用於購房。2006年11月12日，被告支付購房款314409元。2006年11月20日，被告取現100000元，以現金形式交納剩餘購房款。2009年5月30日，被告向開發商北京F公司刷卡支付一筆40000元、一筆7204.8元，是用於支付交房的費用；
三、購房發票、2009年5月30日的登記費、工本費、測繪費、代辦費、公共維修基金、有線電視出裝費、收視費、埠費、印花稅、契稅、綜合地價款、燃氣卡費、水卡費、預收電費、裝修垃圾外運費、裝修管理費收據11張，用以證明涉案房屋在2009年5月30日交房，購房及交房時的全部費用都是被告支付，原告未支付過任何費用；四、《室內裝飾裝修管理服務協議》、《室內施工防火安全協議》，用以證明被告在2009年7月與北京物業公司簽訂上述協議，涉案房屋由被告佔有、使用和裝修；五、購房發票、北京市非稅收入一般繳款書、稅收完稅證明、刷卡憑證，用以證明2020年7月原告將涉案房屋過戶給被告時，過戶的相關稅費都由被告支付。
裁判結果
駁回原告的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
借名買房合同，是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的合同。本案中，根據雙方提交的《協議書》、《預售合同》、銀行交易流水、刷卡憑單、購房發票、收據、裝修服務協議等，可以證明涉案房屋是被告借用原告名義購買，被告支付了購房款及相關稅費、對涉案房屋進行了裝修和使用，原、被告形成借名買房合同關係。
關於原告的兩項訴訟請求，根據相關規定，出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。《預售合同》簽署日期為2006年11月15日，涉案房屋已經具備上市交易條件，且在2020年7月30日已經轉移登記至被告名下。因此，《協議書》合法有效，法院對原告要求確認《協議書》無效並返還涉案房屋的訴訟請求不予支援。
