審理法院：浙江省杭州市蕭山區人民法院
委託代理人：滕玲玲律師
【案情介紹】：
(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名。)
陳某與開發商在2019年簽訂了《房屋預約轉讓合同書》，預約受讓蕭山區XXXX財富中心的房屋，並於當日支付了房屋的全部預約轉讓款。上述合同約定開發商應在2020年12月31日前取得案涉房屋的房屋所有權證並具備轉讓條件，簽訂正式的買賣合同，2021年12月31日精裝修交付。由於疫情、案涉專案屬於特殊的村級留用地專案等原因，開發商直到2021年6月29日才取得案涉房屋的不動產權證。陳某於2021年4月17日向蕭山區人民法院提起訴訟，認為開發商未按照合同約定取得房屋所有權證並具備轉讓條件，無法按合同約定簽訂正式的房屋轉讓合同，導致合同目的無法實現，屬於根本違約。陳某提出的訴請包括：1.要求被告開發商退還三套房屋的轉讓款500萬元;2.要求被告開發商支付違約金共計100萬元(房屋總價款的30%);3.本案訴訟費由被告開發商承擔。
【案情分析】：
律師接受被告開發商的委託後，結合本案事實和證據材料，作出如下分析：原告陳某以開發商遲延取得不動產權證書、沒有按時簽訂本約為由，書面通知解除雙方所簽訂的《房屋預約轉讓合同書》，繼而提起本案的訴訟請求，即返還購房款並支付違約金。很顯然，本案最重要的爭議焦點為：(1)案涉《房屋預約轉讓合同書》是否達到了約定的解除條件;(2)原告陳某是否以書面通知的方式已經解除案涉《房屋預約轉讓合同書》。
【律師評析】：
第一，案涉《房屋預約轉讓合同書》沒有約定解除合同的條件，且開發商遲延取得不動產權證書的違約程度顯著輕微，不影響合同目的實現，原告不享有約定解除權。案涉房屋於2021年12月31日才交付，雖然遲延半年才取得不動產權證，但是並未侵害原告的任何權利，且開發商目前已經具備簽約條件，不存在簽約障礙。
第二，原告陳某以書面通知的方式不發生合同解除的效力。
根據《九民紀要》)第47條的規定，“合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支援;反之，則依法予以支援”。很顯然，本案違約程度顯著輕微，且不影響購房目的的實現，原告不享有解除合同的權利。
