商品房不能購買和要求開發商退房的情形分別有什麼最新的規定是什麼
商品房不能購買的情形：一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同。
二、商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
三、商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
四、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
五、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。
六、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為補償安置房屋的事實。
在具備下列條件下購房人可以向開發商主張退房：
(1)開發商在沒有取得商品房預售許可證的情況下預售房屋。
(2)開發商沒有按期交付房屋。
(3)開發商較大幅度變更設計規劃、房屋結構、戶型、空間尺寸和房屋朝向。
(4)無法辦理貸款。
(5)在合同約定的期限內，拿不到產權證。
(6)房屋面積誤差超過3%。
(7)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。
(8)房屋質量不合格導致嚴重影響使用。
(9)開發商將房子抵押。
(10)購房者的住房貸款銀行沒有批准，購房者和開發商對付款方式又不能協商一致，購房者可以要求退房。
【法律依據】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
