一、商品房買賣合同解除的情形有哪些
除我國《合同法》規定的法定事由外，《司法解釋》中第8條、第9條、第12條、第13條、第14條、第15條、第19條、第23條等，《商品房買賣合同示範文字》、《商品房銷售管理辦法》等規定，對合同雙方的解除權進行了明確約定。具體為：
1、開發商可以解除合同的主要情形
(1)買受人遲延支付購房款，經催告後在3個月的合理期限內仍未履行;
(2)因非開發商原因致使買受人未能辦理按揭款，導致合同無法實際履行的;
(3)其他情形。
2、買受人可以解除合同的主要情形
(1)開發商擅自變更規劃設計。《商品房買賣合同示範文字》(GF—2000—0171)第10條規定：“開發商未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由開發商承擔違約責任。”
(2)商品房面積誤差過大。指商品房預售合同中的約定面積與產權登記的實際面積產生誤差。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據《商品房銷售管理辦法》第20條的規定，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權選擇退房。買受人選擇退房，開發商應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付清的房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
(3)開發商遲延交房。指開發商沒有按照合同約定的交樓時間交付。買受人與開發商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發商未能在約定期限交付，買受人有權要求開發商退房，並依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發商遲延交付房屋，經催告後在3個月的合理期限內仍未履行，買受人有權要求解除合同;法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為3個月;如買受人沒有進行催告，應當在解除權發生之日起1年內要求解除購房合同，否則，解除權消滅。
(4)商品房質量問題。指開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房。如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權要求解除合同和賠償損失。買受人應先向工程質量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，開發商應當辦理退房手續，返還購房款，並應就房屋主體結構質量不合格給買受人造成的損失進行賠償。另外，如因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人也有權要求解除合同和賠償損失。
(5)購房者無法取得房屋。指商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人，又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋，買受人也有權解除合同。
(6)開發商故意隱瞞真相。指開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押、出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(7)因非屬於買受人的原因導致按揭貸款申請未獲批准，是指《司法解釋》第23條規定的情形：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
(8)因開發商原因延遲辦理房產證的。指商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定(即“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續”)的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過1年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
(9)其他情況。主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規定而無效，如因司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的;屬於共有房產，簽訂購買協議未經過其他共有人書面同意的;合同約定的其他情形(如雙方可約定商品房套型誤差超過約定範圍的，買受人可解除合同)。
二、購房合同無效的情形有哪些
1、商品房買賣合同本身的無效
(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;
(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，買受人可請求法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效;
(3)以合法形式掩蓋非法目的的;
(4)損害社會公共利益的;
(5)違反法律、行政法規的強制性規定的;
(6)開發商未取得商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同無效;
(7)當事人約定以辦理登記備案為商品房預售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的;
(8)開發商在劃撥土地上進行商品房開發，未經政府部門批准的，簽訂的商品房買賣合同無效。
2、商品房買賣合同被撤銷的，自始無效
(1)因重大誤解訂立的合同，當事人請求撤銷的;
(2)在訂立合同時顯失公平，當事人請求撤銷的;
(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的;
(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押、所售房屋已經出賣給第三人、或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買受人請求撤銷的;
(5)限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的;
(6)代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。
3、效力待定的商品房買賣合同，未經權利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同
(1)限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經法定代理人追認的，該合同無效;
(2)代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認的，該合同無效;
(3)無處分權的人處分他人財產，簽訂商品房買賣合同，未經權利人追認的，該合同無效。
相信各位在閱讀了上述內容之後，已經對商品房買賣合同解除的相關內容有所瞭解吧。需要注意，對商品房買賣合同的解除具體分為了兩種情況，就包括約定解除和法定解除。而不管是哪一方想要解除該合同要是不滿足規定或約定的情形，則解除行為就是無效的。
