現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率著實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。
精選律師 · 講解例項
哪位熟悉偽造房屋買賣合同需要負什麼法律責任？
一、房屋認購書的性質司法實踐中，對預售認購書性質的認定有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是買賣合同的一部分，它是買賣雙方真實意思表示，與正式的商品房買賣合同互為補充，一同構成了商品房買賣合同關係。如某些認購書具備了買賣合同的相關條款(諸如坐落、面積、金額、付款方式等)，即便沒有簽訂正式的的商品房買賣合同，認購人也足以依據認購書的內容確定雙方權利義務，要求交付約定房產。另一種觀點認為認購書並非獨立的合同，它僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定，同時還擔負對簽訂正式合同之債權的擔保。就性質來講，本人認為認購書應屬於房屋買賣合同的預約合同，與買賣合同之間是預約與本約的關係。首先，認購書是一個獨立的合同，它是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關係而簽訂的協議，完全符合《合同法》對“合同”的定義;其次，認購書不是對房屋買賣合同債權的擔保，其效力並不依附於房屋買賣合同，故認購書是獨立於買賣合同的合同;最後，認購書以“談判和簽約的行為”為標的，是買賣雙方就將來簽訂房屋買賣合同相關事宜的約定，只是對一個後啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內容進行先期肯定，更不是對房屋買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於房屋買賣合同。未約定條款達成一致的情況下，如主張權利人有要求義務人按照認購書約定訂立房屋買賣合同的權利，則即使在該權利的“強迫”下訂立的房屋買賣合同也將不具備可履行性。本人認為，認購書之所以能夠成為一份房屋買賣合同的預約合同，其至少在預約中明確了本約的簽約主體、標的和數量這三個“絕對必備條款”。那麼即便《合同法》第十二條列舉的其他條款或者《商品房銷售管理辦法》第十六條列舉的其他條款雙方在訂立本約時未能協商一致，其所造成房屋買賣合同缺失的內容，也是可以在將來由當事人或法院“依法擬製”的，這樣便不會妨礙本約的順利履行。而且只有這樣，才有利於教育預約義務人恪守誠信，積極履行訂立本約的義務，否則，認購書雙方隨意以未約定條款不能達成一致而拒絕訂立本約房屋買賣合同，將極大的擾亂房屋交易秩序，也違背訂立認購書之初衷。四、房屋認購書中定金條款的適用認購書中有定金條款的，該定金條款的主合同究竟是認購書還是房屋買賣合同呢本人認為，定金條款的主合同是認購書。因為，定金作為一種擔保方式，是以某種債權作為其擔保物件的。如視其為房屋買賣合同的擔保，則其擔保的物件是“出賣人請求買受人支付價款的債權和買受人請求出賣人交付及轉移標的房屋的債權”。很明顯，房屋買賣合同尚未訂立，主合同尚未形成，作為從屬的定金擔保權也是不可能存在的。而將認購書認定為定金條款的主合同，既符合當事人的真實意思表示，也完全符合擔保法的原理，其作用在於擔保雙方履行訂立本約的締約義務。基於以上論述，如果買受人在約定的時間沒有與出賣人進行簽約談判，或出賣人在約定的正式簽約時間截止之前，擅自將房屋另售他人，對違約方處以定金處罰自是不會有任何爭議。但如果在約定的正式簽約時間，雙方進行了簽約談判，但最終沒有簽訂房屋買賣合同，如何判斷這其中是否有違約行為，定金條款又該如何適用呢在此，一種觀點認為，認購書以將來簽訂合同為標的，只要買受人最後不簽訂房屋買賣合同就不能收回定金，另一種認為，只要沒有違反認購書中已經約定的房屋坐落、價款、付款方式等，最終因為雙方其他條款沒能協商一致而未訂立房屋買賣合同的，雙方就可以互不承擔違約責任，定金應當返還。本人認為，上述兩種觀點均不可取。第一種觀點在實質剝奪了買受人的談判權，不公平;第二種導致雙方可以用任何一個條款達不成一致意見為由而拒絕簽約，且不承擔責任，使得定金條款形同虛設，不利於交易安全。因此，本人認為，判斷是否有違約行為，應當看雙方的談判及締約是否建立在平等自願、公平誠信的原則上，具體問題具體分析。當然至少應當做到以下幾點：1、雙方均應按照認購書約定的時間和地點進行協商;2、雙方均應完全接受認購書中已經確認的房屋買賣關係的主要條款;3、雙方均應接受符合公平原則的條款，如雙方違約責任大小等同，選擇同一比例的違約金計算方式;4、雙方均應接受符合交易慣例的條款，如城市房地產管理部門定製的統一文字中的非選擇條款(對面積差異處理方式、辦證的時間、爭議處理方式等);5、雙方均應接受符合客觀條件的條款或者雙方在簽訂認購書時已經明確的條款，如本樓盤統一的交房時間，綠化條件、周邊規劃等。如一方違反上述公平誠信之原則，導致房屋買賣合同最終無法訂立的，本人認為守約方完全有權要求適用定金條款。當然，前邊第三點也已經談到，守約人還可以選擇要求違約方繼續履行(按照認購書已達成的主要條款簽訂合同)，同時對於未約定的條款要求違約方依公平誠信原則以及符合交易習慣的原則來執行。
