關於貫徹執行《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》若干具體問題的意見
各區縣住房保障房屋管理局，各有關單位：
為準確理解和把握《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》，現將在實際操作中涉及的有關問題提出如下意見：
一、關於房屋徵收補償中涉及相關價格的涵義
《細則》第二十八條中的“評估均價”，是作為確定相關補貼標準的計算引數。被徵收房屋評估價經複核、鑑定後有變動的，評估均價不受其影響。
《細則》第三十一條中的“折算單價”，是作為認定居住困難戶使用的引數。區(縣)人民政府在制定折算單價標準時，應當參照房屋徵收範圍內使用的政府定價的產權調換房屋的價格確定。
二、關於房屋行政管理部門依法代管的房屋的徵收補償
徵收房屋行政管理部門依法代管房屋的，區(縣)房屋徵收部門在擬定房屋徵收補償方案時，應當書面徵求市房屋行政管理部門的意見。
三、關於居住和非居住兼用房屋的徵收補償
徵收居住和非居住兼用的房屋，被徵收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償的，應當按照居住用建築面積和非居住用建築面積分別計算貨幣補償款，合併後的貨幣補償款為該房屋的補償金額。
被徵收人或者公有房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照上述合併後的貨幣補償款，用居住房屋進行調換並結算差價;對提出居住困難申請的被徵收人、公有房屋承租人，應當根據《細則》第三十一條的規定，按照上述合併後的貨幣補償款進行折算。
四、關於公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協議簽訂主體的確定
房屋徵收範圍內的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協商變更承租人，變更後的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。
房屋徵收範圍內的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續履行租賃合同;無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。繼續履行合同者有多人的，應當自行協商確定承租人。
房屋徵收決定作出前，各當事人之間仍未協商一致的，由徵收範圍內的第三方公信評議機構組織協商。協商一致的主體作為補償協議簽約主體;協商不一致的，由公有房屋出租人依據協商結果按照《上海市房屋租賃條例》相關規定書面確定公有房屋承租人，確定後的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。
五、關於執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的界定
《細則》中所稱的執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策後由房屋行政管理部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關係，執行政府規定租金標準，且租賃關係延續至今的私有出租居住房屋。
徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，區(縣)房屋徵收部門應當以被徵收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據：
(一)當時的房屋租賃協議;
(二)租金交納證明;
(三)1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被徵收房屋內的證明。
六、關於被徵收房屋建築面積的認定
對於已經登記的房屋，其建築面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準;房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對於未經登記的房屋，以相關批准檔案記載的建築面積為準，實際建築面積小於相關批准檔案記載的建築面積的，以實際建築面積為準。相關批准檔案未記載建築面積，或者雖無批准檔案但有相關材料證明在1981年以前已經建造並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建築面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建築面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算係數計算建築面積：
房屋
型別公寓獨立住宅
(花園住宅)新裡
住宅新工房
(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊裡
住宅簡屋
換算係數
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用於居住並已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的 1/2及上款規定的換算係數計算建築面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規定的換算係數計算建築面積。其他情形的閣樓，不計算建築面積。
七、關於非居住房屋的認定
《細則》中所稱的非居住房屋，按照下列規定予以認定：
(一)原始設計為非居住房屋，延續至房屋徵收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋;
(二)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關係的，可以認定為非居住房屋;
(三)房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;
(四)原始設計為居住房屋，經市或者區(縣)房屋行政管理部門批准居住房屋改變為非居住用途的，除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001 年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所並領取營業執照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以後，以居住房屋作為經營場所並領取營業執照，未經市或者區(縣)房屋行政管理部門批准居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。
八、關於本意見施行日期
本意見自發布之日起實施，有效期至2016年12月31日。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年四月十二日
