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上海市高階人民法院關於房屋拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答

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上海市高階人民法院關於房屋拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答

第一部分　國有土地上的公房拆遷補償款分割問題

一、本《解答》所指的國有土地上的公房範圍如何界定?

答：本《解答》僅適用於國家福利分配、調配或國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統公房等。但單位分配住房與職工有特別約定的，按約定處理。

二、因公有房屋動拆遷貨幣補償款的分割而發生的糾紛，哪些人員應當作為當事人參加訴訟?

答：在涉及公有房屋拆遷貨幣補償款的糾紛中，一個或數個共同居住人(以下簡稱"同住人")、有權分得拆遷補償款的其他人起訴的，法院應當通知其他同住人作為共同原告或者共同被告參加訴訟。被通知以原告地位參加訴訟的同住人，不願意參加訴訟又未明確表示放棄實體權利的，法院仍應將其列為共同原告。被通知以被告地位參加訴訟的同住人，其在訴訟中的相關事宜，根據民事訴訟法和有關司法解釋的規定處理。

三、同住人需要符合哪些條件?

答：與《上海市房屋租賃條例》相關條款規定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

他處雖有住房但居住困難的情況，是指在他處房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況。這裡所指的他處房屋的性質，僅限於福利性質取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷後所得的安置房(包括自己少部分出資的產權安置房)，以及按公房出售政策購買的產權房等。

四、在公房內居住的未成年人問題如何解決?

答：對在公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的人，可以就該房屋的拆遷補償款適當多分。承租人或同住人允許他人未成年子女在自己承租的公房內居住的，一般可認定為屬於幫助性質，並不當然等於同意該未成年人取得房屋的權利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無權主張分割房屋拆遷補償款，除非其能夠提供證據證明其居住權並非基於他人的幫助而取得。

當事人對該未成年人人住的相關問題另有約定的，依約定處理。

五、除前述條款列舉的以外，還有哪些人員可被視為同住人?

答：(一)有權對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款後，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額;

2.一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款;

3.在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4.房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：

1.將本來享有的他處公有住房權利(本解答第二條所列的住房困難的情況除外)予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2.獲得單位購房補貼款後已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3.已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

六、相關利害關係人與承租人就居住問題和拆遷安置達成協議，現一方反悔，如何處理?

答：相關利害關係人在戶籍人籍被拆遷公有居住房屋時或入住被拆房屋時就房屋居住或拆遷補償等作出承諾的，或者同住人與承租人在拆遷時就補償達成協議的，如果相關承諾或協議系一方或雙方真實意思表示，既不違法，也不損害社會公共利益的，應認可該承諾或協議的效力。

七、承租人與同住人等因對獲得的公有房屋拆遷貨幣補償款，是用於購房還是予以分割意見不一的，法院應如何判決：

答：房屋拆遷貨幣補償款一般應當用於購房，但是有下列情況之一的，也可以支援當事人分割貨幣補償款的要求：

1.承租人與同住人之間、同住人與同住人之間矛盾特別尖銳，無法繼續共同生活的;

2.分割不至於造成當事人居住困難，或當事人曾達成協議同意分割貨幣補償款等其他可以分割的情形。

八、拆遷取得的補償款不足以在市場購得房屋的，當事人是否還可以要求分割貨幣補償款?

答：當事人協商一致要求分割公有居住房屋拆遷貨幣補償款的，法院在審理時，可不考慮分割後各當事人所得的補償款能否在市場購得房屋;當事人對公有居住房屋拆遷貨幣補償款應予以購房還是予以分割，意見不一的，法院在審理時，應考慮承租人和共同居住人的購房能力。如依據分得的補償款，確實無法在市場購得房屋，保證正常生活的，可不予分割。

九、公有居住房屋拆遷補償款，在承租人、同住人之間如何分配?

答：承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但有下列情況除外：

(一)有以下情況之一的人，可以酌情多分：

1.承租人或同住人屬於年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的;

2.承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的;

3.對公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的。

(二)屬於本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。

十、公有房屋拆遷補償款中屬非居住用途補償的部分如何分割?

答：自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用於非居住用途的，該補償問題應當由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。

個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人。

被拆遷的房屋屬於居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經明確區分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割;對非居住補償部分，利用該房屋進行經營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區分的，利用該房屋進行經營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當多分，具體份額由人民法院酌定。

以上情況，當事人另有約定的從其約定。

十一、房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應按什麼原則處理?

答：本條所稱其他補償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》之規定，以及上海有關拆遷單位的實際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補償費、裝置遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得裝置搬遷和安裝費用、無法恢復使用的裝置按重置價結合成新結算的費用、因拆遷造成停產、停業的損失補償等。

上述費用中，搬家補償費、裝置遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、裝置遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆蟁房屋內實際居住的人之間予以分割。裝置搬遷和安裝費用、無法摢復使用的裝置按重置價結合成新結算的費用，應歸裝置所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。

第二部分　國服土地上私有房屋的拆遷補償款分割問題

十二、國有土地上私有房屋的拆遷補償款如何分割?

答：因落實政筒而恢復所有權的代理經租房屋拆遷補償款的分割，一般歸所有權人。實際居住人的安置問題，挈照本市?關政策處理。

通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋被拆遷後，所得到的貨幣補償款，一般應歸出資人所有。

售後公房在性質上屬於私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。

第三部分　集體土地上私有房屋的拆遷補償問題

十三、集體土地上私有房屋的拆遷補償款，如何確定權利人?

答：農村集體土地上建造的私有房屋被拆遷所獲得的貨幣補償款，由房屋所有權人均等分割。

房屋拆遷時尚未成年的家庭成員問題，參照本《解答》第一部分關於未成年人的意見處理。在申請建造房屋時已滿十六週歲的家庭成員，建房時已以自己的勞動取得收入並用於家庭生活的，或者以自己的勞動作為建房的勞動投入的，可認定為共同所有權人

第四部分　其他問題

十四、《解答》關於承租人、同住人等權利義務的界定是否作為拆遷人進行拆遷安置補償的標準對待?

答：本《解答》僅調整承租人、同住人等在取得拆遷補償款以後，權利人相互之間對如何分割該款項產生的糾紛。