集體土地——→徵收為國有——→進入政府土地交易中心——→(商業開發性質)公開競價出讓——→簽訂出讓合同。
農民集體土地變成國有土地需要辦理相應的審批手續如下：
1、農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，因而用地單位應首先向國土、規劃、建設部門諮詢該農用地是否符合上述的各項規劃;
2、確認該農用地可以用於建設後，再根據建設部門的要求，進行和編制建設專案可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設專案的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。
集體土地除了具有土地的基本屬性以外，還有下面的特性：
1、綜合性
集體土地也是由氣候、水文、土壤、地形、地質、生物及人類活動的結果所構成的綜合體。土地的各組成部分緊密結合，相互影響，協同進化，互為因果，人類不可能改變一種組成要素而使得其他要素保持不變。
2、生產性
集體土地也具有一定的生產力，可以生產出人類需要的某種植物產品和動物產品。
3、競爭性
土地面積的有限性及位置的固定性，導致人們對集體土地的競爭行為。一方面要發展經濟，進行城市建設，要進行基礎設施建設，就要佔用土地資源，由於城市的土地資源緊張，城市在擴大的過程中就要佔用集體土地。
另一方面，要發展農業，保護耕地和基本農田，而集體土地面積在不斷減少，耕地被佔用。這對集體土地而言，導致了競爭的行為。
《土地管理法》第四十三條中明確規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。
但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
一般情況下這個集體土地是不可以私自轉化為這個國有土地的，只有通過這個國家徵收，然後集體土地才可以轉化為這個國有土地。這個時候想要轉化還得去這個土地交易中心進行。
