一、房產抵押合同效力怎麼認定
抵押合同的效力抵押權是對債權的保障，當債權無法實現現時其才出現。
房產抵押合同的效力具有從屬性，當主合同即債權合同無效時，抵押合同也無效。
因此，簽訂抵押合同時需要明確主合同的效力。
再者若是出現以下情形，抵押合同也會無效:
1、與無民事行為能力人簽署的合同無效《民法典》第一百四十四條:
“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
”
2、違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗簽署的合同無效《民法典》第一百五十三條:
“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。
但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
”
3、惡意串通簽署的合同無效《民法典》第一百五十四條:
“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
”
二、簽訂抵押合同的注意事項
1、當事人應當以書面形式訂立抵押合同。
2、明確抵押合同是主合同(借款合同)的從合同，主合同無效時，抵押合同也無效。
目前我國法律是禁止企業間進行借款的，而對個人之間借款沒有此規定，故在簽訂抵押合同時要特別注意主合同的有效性。
3、抵押合同中不能約定“在債務履行期屆滿，抵押權人沒有清償債務能力時，就將抵押物的所有權轉移給債權人所有”。
此約定沒有法律效力。
4、用必須辦理抵押登記的財產比如房產、土地、汽車等作抵押物的，應向有關部門申請抵押登記，不辦理抵押登記手續的，抵押合同不生效;
用其他財產作抵押物的，可以自願向公證部門申請抵押登記，並且只有辦理了抵押物登記手續的，才有對抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。
5、注意辦理抵押物登記的法定部門。
僅僅以土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門;
以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;
以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;
以車輛、船舶抵押的，為運輸工具的登記部門;
以企業裝置和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
對於債權人來說，為了使得自己的債權得到更好的保障，在與保證人簽署抵押合同的時候，需要確定自己簽署的合同是無效的，否則將會導致自己的債權是無擔保的債權，而對於沒有擔保的債權，在發生債務糾紛的時候，是沒有有限受償權的。
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