回遷房買賣注意事項

回遷房買賣注意事項

回遷房是開發商在徵收土地時，配給回遷戶的房子，基本上每個樓盤都有回遷房。開發商會與回遷戶簽訂購房合同，購房合同中一般會有關於委託開發商代辦房產證的條款。只有購房合同的回遷房是不能進行買賣的，只有辦理了房產證的回遷房才能上市交易，像商品房那樣正常買賣。

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1、未獲得房產證的回遷房買賣有效嗎?

在沒有獲得房產證的情況下，購買回遷房會有諸多風險。

(1)回遷房辦理房產證時，一般是根據業主在簽訂回遷房協議時所簽訂的名字確定房產所有人。因此，如果在未獲得房產證的情況下購買回遷房，則辦理房產證時可能房產證上的名字並非購買人。

(2)在沒有獲得房屋產權的情況下進行房屋買賣交易，是屬於私下交易，是不合法的行為，即使在公證處辦理公證，也不受法律保護，原回遷戶也可以收回自己的房產。

所以，未取得房產證的回遷房的交易行為是無效的，不受法律保護的，對於購買人來說，購買未獲得房產證的回遷房是賠了夫人又折了兵，而且還是維權艱難的行為。

2、回遷戶房產證可否自己去辦理?

回遷戶在拿到回遷房的購房合同時，通常《購房合同》中有關於委託開發商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委託協議。此外，很多開發商還會要求購房者在《購房合同》以外另籤一份委託其代辦房產證的委託書。其中，回遷戶房產證委託代辦協議中應明確約定：

(1)開發商應該於什麼期限內辦理房產證(如果是“兩證分離”的地區，一定要註明《土地使用權證》和《房屋所有權證》，當然如果因為行政原因，本地暫時無法取得《土地使用權證》的，只能讓步了);

(2)開發商或代理公司應當於什麼期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證;

(3)約定一旦因開發商原因導致不能如期辦理或XX發生錯誤的情況時如何處理，最好明確約定“可以退房”或“不退房，但開發商應賠償全部房款X%的賠償金”等明確的違約處理方法;

(4)約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的，購房人如何核驗房產證，因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產證;

(5)約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚;

(6)約定代辦費用的數額和繳納方法，並要求提供正式的開發商蓋章的收據。

如果《購房合同》對此沒有詳細約定，請一定要在這份委託協議中爭取加入這些條款。

此外，房主可以自己去辦理房產證的，但就不能免掉所交稅費，而是像新建商品房一樣繳納契稅、印花稅等，如果房主並不在意，可以直接到房管局進行辦理。

3、購買回遷房要注意什麼問題?

(1)要留心該回遷房是否已經獲得房產證，記住未獲得房產證的房屋交易，是不受法律保護的。

(2)簽訂回遷房買賣協議時，要寫明自取得房產證多少日起辦理房屋所有權的轉移手續。若該回遷房為夫妻共有，為了保證交易的效力，購房者應要求賣方的配偶在房屋買賣合同上簽字。

(3)因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割，因此儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。