房產是離婚財產分割中最麻煩的一部分，尤其又是涉外婚姻，由於房子的來源可能是婚前財產、婚前一方首付婚後共同還款、婚後一起購買、父母贈與等，在這些情況下房產會有不同的分割方法。那麼涉外離婚房產是怎麼分割要遵循什麼規則呢，下面本站小編就給大家簡要的分析一下吧。
一、如何分配婚前購買的商品房
此處商品房指已經在婚前付清購房款的房產。若該房屋由一方購買，則該房屋屬於婚前購買房屋的一方所有;如果該房屋是由雙方共同付款購買的，則房屋由雙方按份共有。
二、如何分配婚後購買的商品房
若房屋是雙方婚後用夫妻共同房產購買的，則屬於夫妻共同房產，不論房屋權屬證書登記在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同房產，由雙方共同共有。
三、如何處理父母出資為子女購房的糾紛
(一)當事人結婚前，父母出資購買的房屋記在子女名下的，該出資應當預設為父母對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的則房屋屬於雙方共同共有。按照中國的國情，父母給子女買房，一般不會與子女簽訂書面房屋贈與合同。我們一般認為：父母將房屋產權登記在自己子女一人名下的，就是單獨贈與給子女，屬於子女的婚前個人房產，將房屋產權登記在子女及未來媳/婿共同名下的，視為對雙方的贈與，屬於雙方的共同房產。
(二)當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
四、按揭商品房已取得完全產權情況的處理
婚前以一方名義購買的按揭商品房，婚後用夫妻共同房產歸還貸款的，在離婚時已經取得房屋完全產權的，婚前由一方支付的首付款屬於支付方個人房產，其餘共同支付部分屬於夫妻共同房產;該房屋在夫妻關係存續期間的增值部分屬於夫妻雙方共同共有;商品房買賣合同的權利義務由簽訂合同的當事人承擔;由取得該房屋產權的購房一方按上述原則對另一方進行補償。
五、按揭商品房未取得完全產權情況的處理
離婚時雙方對尚未取得所有權或完全所有權的房屋有爭議的，法院不對房屋的所有權作出判決，只能判決房屋由誰使用。待房屋取得所有權後由當事人另行起訴解決最終的所有權歸屬問題，未解決歸屬權問題之前，房屋增值部分仍屬於雙方共同房產。
《婚姻法》司法解釋二的第21條的“應當根據實際情況判決由當事人使用”及房屋取得完全所有權後的另行訴訟使得沒有取得使用資格的人在某種意義上喪失了對房屋的“所有”。
六、如何處理夫妻共同房產中的房屋價值及歸屬無法達成協議的問題
(一) 雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當准許;
(二) 一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;
(三) 雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
七、對房屋增值部分的房產分配處理
房地產因其土地的稀缺性，使得其與其他的商品不同，一般商品隨使用時間的增加而貶值，而房地產有可能因種種原因增值，對於婚前購買的房屋，在夫妻關係存續期間的房屋增值部分應屬於夫妻共同房產，而原始部分屬於擁有產權的夫妻一方的個人房產。
八、對生活困難方的幫助
離婚時候一方如依靠個人房產和離婚時分得的房產無法維持當地基本生活水平，屬於生活苦難人員，另外一方要對其進行幫助，換句話說就是如離婚後一方無經濟能力租賃房屋的，仍可以居住在離婚前的房屋內。
以上八條就是本站小編為大家準備的涉外婚姻中房產最基本的分配方式，對於婚前房產的分配相對而言比較簡單，但是對於婚後夫妻共有的房產就相對複雜，要從買房的出資比例等多種情況來分析房產的分配方式。如果以上類容還不能解答您心中的疑問請和我們聯絡，我們將全力為您服務。
