我國《民法通則》第54條規定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中佔有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務為內容的合法行為。要正確認定農村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規定為依據。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個要件(1)：1、行為人具有相應的民事行為能力;2、意思表示自願真實;3、行為的內容不違法。依法訂立的農村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應認定為無效合同。
二、合同生效的時間
《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”從我國現有法律和行政法規的規定看，沒有明確規定農村房屋買賣合同必須經登記後才生效的規定，按上述合同法及司法解釋規定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村房屋買賣合同應認定其有效為宜。
三、經過登記才能發生所有權的轉移
《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”上述法律規定了不動產物權的公示原則，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應登記，記載於不動產登記簿的權利人，即是該不動產的權利人。購買農村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記後，買房人才能擁有該房屋的所有權，即不動產物權的轉讓發生了效力。未經登記不動產物權不發生效力。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”從該條法律規定的精神看，我國物權法第九條規定的是不動產物權的效力，它與不動產買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現行政策對農村房屋買賣過戶規定了較嚴格的限制條件，導致購買農村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續，不動產物權不發生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權。在房屋沒登記的情況下，農村房屋買賣合同的效力，不應受到影響，該農村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發生債權效力。
綜上所述，撰寫農村房屋買賣協議書必須要以能使協議書發生法律效力，保障自己的合法權益為前提， 參考具體的法律文獻，才能在具體的買賣過程中不會上當受騙。合同所約定的條款事項應與《房屋買賣合同》中的約定為準。希望這些回答能幫助到您，如果您需要更為精準的幫助，請您諮詢律師瞭解。
