正式購房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。購房者交了定金但又不想買房，那麼開發商可以不退定金。如果開發商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。
(二)商品房買賣合同中約定的定金。
簽訂購房合同時要對定金的性質進行約定。
1、如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則後，不得再要求強制履行合同，但因合同解除造成實際損失大於定金賠償額還可要求對方承擔損害賠償責任。
2、如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則後，可以選擇要求繼續履行合同或者選擇解除合同，並因合同解除造成實際損失大於定金賠償額還可要求對方承擔損害賠償責任。
總之，無論約定何種定金，一方違反合同約定，在適用定金罰則後，還需承擔損害賠償責任，但當事人需舉證證明損失大於定金賠償額，並且這個損失是在簽訂認購書或商品房買賣合同應當能預見到的，不能漫天要價。
法律依據：
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（自2021年1月1日起廢止）第一百一十五條
當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。
《民法典》第一百三十五條 民事法律行為可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式；法律、行政法規規定或者當事人約定採用特定形式的，應當採用特定形式。
