經常會有人分不清楚買賣預告登記與買賣合同備案登記兩者之間的差別，房屋買賣預告是房屋的產權持有人在一定的基礎上將自己的房屋出賣的訊息先散播，但當遇到房屋合同的糾紛時就會變得非常麻煩了。所以，今天小編來給大家簡單的講講關於房屋買賣預告登記的相關的一些知識，讓大家先知道這型別的本質。
一、房屋買賣預告登記的定義
房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
所謂預告登記，就是為保全關於不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。
二、特點
預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一 般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。
三、觀點
第一種觀點認為：關於其法律性質，究竟是一種物權，或僅為一種債權保全手段，甚有爭論。預告登記是介於債權與物權之間，兼具兩者的性質，在現行法上為其定性實有困難，可認為繫於土地登記薄上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。
第二種觀點認為：預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者可以說是一種準物權。
第三種觀點認為：預告登記的性質是使被登記的請求權具有確保將來只發生該請求權所期待的法律結果，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了物權的排他效力。因此，預告登記是債權被物權化的一種具體體現。經過預告登記的不動產，債權人對不動產物權變動的請求權可以對抗第三人。
四、意義
為建立完善的不動產登記制度，全面保護不動產物權變動的當事人合法權益，有必要創設預告登記制度。?
首先，創設預告登記制度是我國不動產市場發展的客觀需要。自我國實行改革開放以來，土地使用權及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產要素，原先被視為禁區的許多不動產權利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產交易市場的蓬勃發展。作為不動產登記制度之一的預告登記，具有服務不動產交易的功能，因此，創設預告登記制度有利於保障請求權人的權利，有利於保護交易中的第三人，有利於我國不動產市場健康的有序發展。
其次，創設預告登記制度是現實生活的迫切需要。隨著我國社會經濟的發展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，並不能具有排他的效力。雖然我國不動產市場有了巨大的發展，但由於信用在市場經濟中的缺失，使得在現實生活中（尤其是在商品房預售中）經常發生不守誠實信用強行撕毀合同的情形，出現了大量的一房兩賣（甚至數賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，購房人無法防止預售人將房屋以更高的價格出賣給他人，這就使得處於弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權益難以得到有效的保護。但是，通過預告登記制度，購房人將其請求權納入預告登記，使其請求權具有物權的排他效力，確認預售人一方違背預告登記內容的處分行為歸於無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。可以說，創設預告登記制度有利於對經濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值趨向。
再次，創設預告登記制度是健全我國不動產登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但並未建立健全的不動產登記制度。在國外，大多數國家規定了預告登記、異議登記及更正登記等，與不動產的本登記構成了完備的不動產登記制度。我國未來民事立法應當借鑑國外立法經驗，創設預告登記制度，以架構完備的不動產登記制度。
最後，創設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。基於預告登記的重要作用，我國一些地方立法已經對預告登記制度進行了有益的嘗試。例如，2002年實施的《南京市城鎮房屋權屬登記條例》對預告登記作了明確規定；將於2003年5月實施的《上海市房地產登記條例》新增設了臨時登記、預告登記及異議登記等。我們認為，當地方立法被證明是行之有效的經驗並發展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經驗，創設預告登記制度，並對其內容加以具體、明確的規定。
以上就是和房屋買賣預告登記相關的一些知識，可看出來，房屋買賣預告登記是為了不動產登記制度的完善而建立的，在這前提下，是不動產具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。那麼，有其他問題的話，可諮詢我們365的律師們。
