（一）案情簡介
原告：蘇某 。
被告：張某、王某。
第三人：某房地產投資顧問有限公司
2007年４月11日，原告（買方）、被告張某（賣方）、第三人（經紀方）簽訂了《房地產買賣合同》，約定：買賣雙方同意通過第三人出售及購入位於某住宅小區１棟 某套房產；轉讓成交價為人民幣８５．５萬元；定金人民幣８萬元作為第一部分樓款，支付方式為合同簽訂當天付人民幣５０００元，２天內補足人民幣７５０００ 元；第二部分樓款人民幣５０萬元由買方申請按揭貸款支付，買方須於２００７年４月２０日之前申請按揭；其餘樓款人民幣２７．５萬元買方須於２００７年４月 ２０日之前支付到經紀方指定的資金賬號做監管；合同還約定了買賣雙方及經紀方的其他權利義務。上述合同簽訂當天及次日，原告將定金共計人民幣８萬元交付給第三人（經紀方），由第三人代為轉交給被告張某。涉 案房屋是被告張某和王某共同所有的房屋，被告王某雖未在《房地產買賣合同》上簽字，但被告張某、王某於２００７年４月１６日共同出具了一份《委託書》，委 託劉某（第三人的工作人員）、原告等人代為辦理贖樓等與房產轉讓相關的一切事宜，該《委託書》經深圳市公證處公證。訴訟過程中，被告王某始終未主張過對涉 案房產的轉讓未知情或不同意。２００７年４月１９日，原告將人民幣２５萬元打入第三人指定的賬號做資金監管。２００７年５月１１日，劉某代表兩被告就涉案房產的贖樓事宜與原告簽訂了一份《買方幫賣方贖樓協議書》。２００７年５月１４日，兩被告出具了一份《宣告書》，宣告取消２００７年４月１６日出具的《委託書》，並在深圳市公證處辦理了《宣告書》的公證手續。２００７ 年５月１８日，農行福田支行出具了一份《個人購房貸款承諾函》，同意貸款人民幣２０萬元給予原告用於購買涉案房屋，並承諾在辦理了相關手續後直接將貸款支 付至被告張某的賬號。同日，第三人向被告張某致函，要求被告履行合同，到產權登記部門配合辦理房屋轉移登記手續。被告張某收到第三人的函件後向第三人覆函 稱原告未在２００７年４月２０日前申請銀行按揭手續並存入足夠購房款到監管賬號，已經構成根本違約，合同終止履行，其願意配合退回２００７年５月１１日打 入其賬號的贖樓款４０多萬元。涉案房屋的產權轉移登記手續因此未能辦理，《房地產買賣合同》未能繼續履行。庭審中，原告及兩被告對於解除《房地產買賣合 同》均不持異議。後兩被告將人民幣４０９５９５．９５元退回劉某，劉某也將原告代付的人民幣３３４５９５．９５元退回原告，原告託管在銀行做資金監管的人 民幣２５萬元也已退回給原告。原告認為兩被告拒絕履行合同義務，構成違約，起訴至羅湖區人民法院要求判令：１、解除三方簽訂的《房地產買賣合同》。２、兩 被告向原告雙倍返還定金人民幣１６萬元。
（二）辦案思路及心得
當事人爭議的焦點是被告是否存在過錯以及應否適用定金罰則。涉案《房地產買賣合同》是各方當事人真實意思的表示，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，為有效合同。訴訟中，兩被告主張已於２００７年５月９日口頭通知解除合同，但此抗辯主張，法院不予採納，理由在於：
第一，從證據上講，在無其他證據佐證的情況下，僅憑 兩個證人的證言不足以證明兩被告發出解除合同的通知；
第二，從實體上講，原告尚未構成根本違約，兩被告不具備單方解除合同的法律依據；
第三，從程式上講， 與兩被告進行房產轉讓交易的是原告方，第三人僅僅是經紀方，兩被告未向原告主張單方解除合同，其向第三人發出單方解除合同的通知對原告並無約束力，除非該 通知已由第三人送達原告。
兩被告的委託代理人與原告於２００７年５月１１日簽訂了《買方幫賣方贖樓協議書》，對《房地產買賣合同》約定的付款、贖樓等手續的辦理進行了進一步的明確 細化約定，協議書構成《房地產買賣合同》的補充約定。原告完全按照協議書的約定履行了全部義務，並無違約。由於代表兩被告簽訂協議書的劉某已經得到兩被告 的明確授權，因此，兩被告以對協議書並不知情來否認協議書的抗辯理由並不成立，法院不予採納。退一步講，即使協議書並不成立，按照《房地產買賣合同》的約 定，原告也未構成根本違約。原告已經在２００７年４月２０日之前將人民幣２５萬元打入指定的銀行賬號做資金監管，這一數額僅僅與合同約定的數額相差2.5 萬元，況且，原告在２００７年５月１１日又額外支付了人民幣３３４５９５．９５元。相對於合同總價及原告其後多付的房款而言，原告在２００７年４月２０日 前少付的房款數額甚少，不構成根本違約。至於銀行貸款承諾書，按照《房地產買賣合同》的約定，２００７年４月２０日之前僅僅是履行向銀行申請貸款的義務， 並非在２００７年４月２０日之前取得銀行貸款承諾書。綜上，原告對於《房地產買賣合同》的履行並無違約，更無根本違約，兩被告以原告構成根本違約主張終止履行合同的抗辯理由並不成立，法院不予採納。兩 被告在明知原告已經完全履行全部合同義務的情況下，以原告構成根本違約為由拒絕繼續履行合同的主要義務，其本身已經構成根本違約，並導致原告的合同目的無 法實現。因此，原告要求解除《房地產買賣合同》的訴訟請求，符合法律規定，且兩被告也不持異議，法院予以支援。造成合同解除的主要過錯責任在於兩被告，被 告應當承擔合同約定的違約責任。原告交付的定金已經由第三人轉交給被告，至於被告又將定金託管於第三人處，則屬於其與第三人之間的另一法律關係，不影響 原、被告之間的收取定金的法律關係。誠信交易否則承擔違約後果在簽訂認購書或正式房屋買賣合同時，一般都書面約定定金條款。但因合同履行的各類情形，雙方因定金問題產生糾紛並起訴至法院的不在少數。定 金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時，或訂立後履行前，預先給付對方當事人的金錢。定金 的主要目的是擔保合同的履行，其主要效力體現在定金罰則。定金罰則，是指除法定免責外，給付定金一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金成立必須具備兩個條件：一是必須有書面定金合同，這時定金成立的形式要件；二是定金成立必須實際交付定金。實踐中，法院要確定定金合同的成立，還必須 審查以下兩個問題：一是審查主合同或債是否有效成立；二是審查當事人交付的定金數額是否符合法律規定，因《民法典》（2021年1月1日起實施）規定：
第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數額由當事人約定;但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額的，視為變更約定的定金數額。
按現行法律規定，當事人可以通過定金合同約定定金性質，定金合同對其性質沒有約定或者約定不明的，按照違約定金來處理，即違約方承擔定金責任後，不能免除其繼續履行合同的義務，也不必然導致合同的解除。當 然，如果雙方先簽訂房屋認購書，後因不可歸責於雙方當事人的原因，比如當事人就認購書中未約定的內容不能協商一致，或因政府行政決定導致開發專案被取消 等，導致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，則收受定金的一方應將收取的定金返還支付定金的一方，此種情況就不能適用定金罰則。因 此，買賣房屋時需注意：一是搞清楚“定金”的法律含義以及“定金罰則”的適用條件，對因自己違約產生的“成本”代價做到心中有數。二是明確約定定金的法律 性質，尤其注意區別“訂金”與“定金”，二者的法律性質相差甚遠：違反訂金約定的，不能適用定金罰則。如當事人在合同中只約定了訂金（或保證金和押金等） 條款，但沒有約定“交付訂金方違約時沒收而收取訂金方違約時雙倍返還的”，也就是說沒有將訂金約定成定金性質的，不能按照法律規定的定金罰則處理，而應按 合同約定處理；如合同雖然寫的是訂金（或保證金或押金等），但合同條款又將其約定為定金性質的，則可以認定為定金條款，適用定金罰則。三是仔細斟酌約定定 金的數額，同時兼顧考慮可能產生的違約成本。上，原告對於《房地產買賣合同》的履行並無違約，更無根本違約，兩被告以原告構成根本違約主張終止履行合同的抗辯理由並不成立，法院不予採納。兩 被告在明知原告已經完全履行全部合同義務的情況下，以原告構成根本違約為由拒絕繼續履行合同的主要義務，其本身已經構成根本違約，並導致原告的合同目的無 法實現。因此，原告要求解除《房地產買賣合同》的訴訟請求，符合法律規定，且兩被告也不持異議，法院予以支援。造成合同解除的主要過錯責任在於兩被告，被 告應當承擔合同約定的違約責任。原告交付的定金已經由第三人轉交給被告，至於被告又將定金託管於第三人處，則屬於其與第三人之間的另一法律關係，不影響 原、被告之間的收取定金的法律關係。律師手記：誠信交易否則承擔違約後果在簽訂認購書或正式房屋買賣合同時，一般都書面約定定金條款。但因合同履行的各類情形，雙方因定金問題產生糾紛並起訴至法院的不在少數。定 金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時，或訂立後履行前，預先給付對方當事人的金錢。定金 的主要目的是擔保合同的履行，其主要效力體現在定金罰則。定金罰則，是指除法定免責外，給付定金一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金一方 不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金成立必須具備兩個條件：一是必須有書面定金合同，這時定金成立的形式要件；二是定金成立必須實際交付定金。實踐中，法院要確定定金合同的成立，還必須 審查以下兩個問題：一是審查主合同或債是否有效成立；二是審查當事人交付的定金數額是否符合法律規定，因《擔保法》第９１條規定，定金數額由當事人約定， 但不得超過主合同標的額的２０％，超過法定限額，不受法律保護。按現行法律規定，當事人可以通過定金合同約定定金性質，定金合同對其性質沒有約定或者約定不明的，按照違約定金來處理，即違約方承擔定金責任後，不能免除其繼續履行合同的義務，也不必然導致合同的解除。當 然，如果雙方先簽訂房屋認購書，後因不可歸責於雙方當事人的原因，比如當事人就認購書中未約定的內容不能協商一致，或因政府行政決定導致開發專案被取消 等，導致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，則收受定金的一方應將收取的定金返還支付定金的一方，此種情況就不能適用定金罰則。因 此，買賣房屋時需注意：一是搞清楚“定金”的法律含義以及“定金罰則”的適用條件，對因自己違約產生的“成本”代價做到心中有數。二是明確約定定金的法律 性質，尤其注意區別“訂金”與“定金”，二者的法律性質相差甚遠：違反訂金約定的，不能適用定金罰則。如當事人在合同中只約定了訂金（或保證金和押金等） 條款，但沒有約定“交付訂金方違約時沒收而收取訂金方違約時雙倍返還的”，也就是說沒有將訂金約定成定金性質的，不能按照法律規定的定金罰則處理，而應按 合同約定處理；如合同雖然寫的是訂金（或保證金或押金等），但合同條款又將其約定為定金性質的，則可以認定為定金條款，適用定金罰則。三是仔細斟酌約定定 金的數額，同時兼顧考慮可能產生的違約成本。
（三）裁判結果
一審法院依法判決如下：
一、解除涉案《房地產買賣合同》。
二、被告張某應於本判決書生效之日起十日內向原告蘇某返還定金人民幣８萬元。
三、被告張某應於本判決書生效之日起十日內向原告蘇某賠償一倍定金人民幣８萬元。
四、被告王某共同承擔民事責任。
一審宣判後，被告張某不服上訴，市中級人民法院經二審審理駁回上訴，維持原判。
