抵押不動產形成買賣不破租賃的風險是什麼

一、抵押不動產形成買賣不破租賃的風險是什麼?

(一)抵押人在申請借款時用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調查時也未發現此情況，導致誤判風險。

(二)貸款發放後，借款人因種種原因無力償還借款，為逃避債務在抵押物出租時一次性、長久性、惡意性收取鉅額租金，即使日後拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導致折價風險。

(三)案件進入法院執行階段，為逃避抵押物被法院執行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意夥伴等串通一氣“倒籤”租賃合同，一旦進入執行階段承租人與法院及銀行形成對抗，阻礙抵押物的執行處置，大大延長了銀行收回不良貸款的時間，造成時間風險。

(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產出租的同時，又把自身抵押房產內的機器生產裝置一併出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結、串通，以種種理由要求銀行報損，處置成本將大大增加，即使日後實現抵押權，所負擔的處置費用往往也很高，造成成本風險。

(五)以無證房產“綁架”有證房產。

二、買賣不破租賃的條件是什麼?

1、存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立並且生效，就是租賃關係須有效的存在，換言之，租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據我國民法典的規定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動，對動產來說需要交付，對不動產來說需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人

租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續，即所有權並未發生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的餘地。

3、租賃物已經交付於承租人

“買賣不破租賃”構成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未佔有說明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面，承租人未佔有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應賦予租賃權對抗力。

4、所有權發生變動是在租賃期間內

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。

買賣不破租賃交易過程當中會存在的這些風險不是法律上統一規定的，這隻能根據現有的案例給大家總結出一些相關的經驗，除了不動產的抵押之外，正常情況下買賣不破租賃有可能面臨的風險也不少，但是有些買家提前不看租房合同，過戶之後才不認可租房合同。