小產權房指的是不能依法辦理不動產權權屬登記，或者無法公開向他人銷售的房屋。小產權房的產權存在明顯瑕疵或者產權不完整。小產權房一般不能向他人轉讓，所以法院不能通過拍賣的方式將其變現。小產權房一般未經不動產登記機關登記，法院無法通過正常程式進行司法查封。因此，對於小產權房，法院一般情況下無法執行。
造成小產權房的原因主要是房屋所在土地的使用權性質存在瑕疵，最典型的就是農村宅基地上蓋房屋，其房屋對應的土地是集體土地，集體土地的使用權依法只能在集體之間流轉，不能出售給集體以外的人。但是隨著城市化的高速發展，出現了很多城鄉結合的地區或者城中村。城中村的土地未經國家徵收，不是國有土地而是集體土地性質，其上蓋建築不能向市場銷售，但仍有部分購房者因其價格低廉而不考慮其產權瑕疵進行購買，導致了小產權房概念的出現。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
《城市房地產管理法》第九條都市計畫區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。
《城市房地產管理法》第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
