黨的十九大報告指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。”民法典將居住權確定為法定物權，有效兼顧商品房購買的穩定性和住宅租賃的靈活性，有利於克服傳統租售二元化住宅供應體系的弊端，是住房領域供給側改革的重要成果，對實現“人民住有所居”的目標具有現實意義。從民法典第三百六十六條至第三百七十一條的規定看，我國的居住權沿襲了以贍養、撫養或扶養為目的的傳統法律制度基礎，拓展了社會保障屬性，凸顯了住宅價值利用多元化的功能。居住權規定在民法典物權編，但內容橫跨財產法和身份法，涉及總則、物權、合同、婚姻家庭和繼承編的相關規定，在制度設計上具有鮮明的時代特徵。
一、居住權的主客體制度
(一)居住權的主體是自然人
民法典沒有對居住權的主體作出規定，但基於歷史與文義解釋筆者認為，居住權主體應當限定於自然人。從歷史的發展來看，居住權制度起源於羅馬法的人役權制度，並植根於“用益權—使用權—居住權”的權利架構之中，是在家長制和概括繼承製的基礎上為解決生活困難、無獨立財產的弱勢群體的居住問題而創設的權利。[1]羅馬法學家馬爾西安說，“役權附著於人身”。[2]從居住權制度的誕生之日起，它就是為特定身份的自然人服務的。從文義來看，“居住”是一個富含倫理的概念，它意味著在某一處所長久地生活，[3]體現了強烈的人身性。法人和其他組織對住宅只能是使用、利用，而不能是居住。因此，居住權的主體只能是自然人。
需要注意的是，民法典第三百六十七條規定居住權合同應當包括“當事人的姓名或名稱和住所”，同時出現了用以指代自然人的“姓名”和用以指代自然人以外其他民事主體的“名稱”。有觀點認為，該條規定與居住權主體只能限定於自然人的理解存在矛盾。[4]按照體系解釋，是否表明民法典對居住權主體未作限制?筆者認為，該條是對居住權合同主體的規定，雖然居住權人只能為自然人，但住宅所有權人可以是其他民事主體。
(二)居住權的客體一般應為他人所有的住宅
居住權設立於他人所有的住宅之上，正如法諺所言“自己的物不能提供(作為役權)服務”。[5]但有觀點認為，也可能存在於自己住宅上預先設立居住權的情形。[6]如住宅所有人基於特定需求，可以將自己所有的住宅對外出售並保留居住權，此時即等同於就自己的住宅設立的居住權。筆者認為，這裡的“就自己的住宅”設立居住權只存在於觀念上。在實踐中，為實現上述交易目的，住宅所有權人必然要在辦理居住權登記前完成所有權變更登記，或者同時辦理居住權設立登記和所有權變更登記。而居住權一旦設立，所附著的必然是他人所有的住宅。因而，所謂“就自己的住宅”設立居住權在實踐中是無法實現的。
居住權客體是否可以是他人使用的住宅?按照用益物權派生於所有權的一般原則，於用益物權之上不能再設立用益物權。但此種情形並非沒有例外，如基於土地所有權歸國家所有的制度安排，地役權只能設立於土地使用權之上。因而有觀點認為，對於住宅承租人特別是租賃期限較長的公租房，可以允許承租人經所有權人同意為他人設立居住權。[7]筆者認為，公租房的承租人對住宅享有長期穩定的權利，因而更類似於所有權而非承租權。為更大限度發揮居住權的住房保障功能，理論上固然可以探索由公租房人設立居住權，但在現有公租房關於承租人資質、租賃期限等相關制度的限制下，承租人設立居住權的作用能夠發揮幾何，有待實踐進一步檢驗。而對於一般承租人，由於其僅為債權人，似不宜允許其就承租住宅設立居住權。
二、居住權的權利內容
(一)居住權是對住宅佔有和使用的權利
依照民法典第三百六十六條的規定，居住權的權利範圍限於“滿足生活居住的需要”的佔有和使用，即居住權人無權將住宅用於居住之外的其他用途，如倉儲、商業經營等。依物權型別固定理論，此為居住權權利內容的強制性規定，當事人不得約定排除。
(二)同一住宅可設立數個居住權
按照物盡其用、財產效益最大化的原則，應當允許就同一住宅設立數個居住權。此時每個居住權的客體都包含住宅整體，但權利行使受限於特定範圍，故而並不違反物權客體特定主義。[8]
(三)居住權人的權利及於住宅附屬設施
基於居住的客觀實際需求，一套住宅設立複數居住權的，不論各居住權人的權利行使範圍如何劃分，其權利均應及於附屬設施。德國民法典第1093條第3款規定，“居住權僅及於建築物之一部者，權利人對於為居住人全體共同使用而設之工作物及裝備，得為共同之利用”。瑞士民法典第777條規定，“居住權僅設定於建築的某部分，居住權人仍有權使用公共設施”。
(四)居住權人親屬以及必要共同生活的人亦享有居住利益
依照傳統的居住倫理，應允許居住權人的家庭成員與其共同居住。同時，對於老人、兒童或行動不便的居住權人，亦應賦予保姆等為其提供生活起居照顧的人享有居住利益。對此我國澳門地區的民法典第1413條的規定較為詳盡，頗值得借鑑。依照該條的規定，享有居住利益的共同居住權人包括配偶、受權利人撫養之子女以及其他應由權利人撫養之血親。於此之外，還可以包括與權利人有事實婚關係之人以及基於為權利人服務或上述家庭成員服務而與權利人一起生活的人。
需要特別指出，在權利基礎上，共同居住人的居住利益依附於居住權人而存在，居住權人死亡或存在其他居住權消滅情形的，共同居住權人的居住利益一般應予消滅。對此，理論界存在不同觀點。如有觀點認為，依據經驗法則、世事人情和民間習慣，配偶一方死亡時，對於夫妻共同居住的住宅及其附屬設施等基本生活資料一般應留予生存配偶使用，成立事實上的居住權。還有觀點認為，此種情形可以參照公租房制度的相關規定，即同一戶口共同居住人有權在承租人死亡後繼續履行租賃合同，享有租賃利益。但筆者認為，居住權制度在關注居住權人利益的同時，亦應當關注對住宅所有權人的權益保護。在居住權合同未作約定的情況下，即認定與居住權人共同居住的人在居住權人死後仍然享有居住利益，似有違合同意思自治原則，有損住宅所有權人的合法權益，甚至突破了居住權不得轉讓、繼承的原則。即便借鑑公租房的制度，也還需結合住宅的性質及其功能、住宅所有權人是公主體或是私主體等具體情境，不能一概而論。
(五)居住權人有權對住宅修繕改良
居住權人享有對住宅修繕改良的權利。修繕改良費用如何承擔，在比較法上存在由居住權人以及住宅所有權人承擔兩種模式。法國民法典第599條規定，用益權人雖由於其改良而增加物的價值，在用益權消滅時，亦不得請求補償。德國民法典第1049條第1款規定，居住權人為物支出費用，而對此種費用不負義務的，所有人的償還義務依無因管理的規定而確定。筆者認為，居住權人修繕改良行為的費用承擔應當區分不同情境予以妥當考量。對於住宅存在損毀或滅失的風險而修繕改良的，應認定為所有權人的利益，費用應由所有權人承擔;對於非基於住宅的安全而僅是基於自身居住的需求適當修繕改良的，應認定為為居住權人的利益，費用應由居住權人承擔。如果是非基於住宅的安全或自身居住需求所進行的重大改良的，一般應由雙方協商。如未經所有權人同意的，費用應由居住權人承擔。
三、居住權的設立方式
(一)居住權主要通過合同設立
合同是設立居住權的主要方式。依照民法典第三百六十七條規定，居住權合同屬於要式合同。要式合同的目的，在於“可給當事人產生某種交易性的氣氛，可喚醒其法律意識，促使其三思，並確保其作出之決定之嚴肅性……遵守形式還可永久性保全法律行為存在及內容之證據;並且亦可減少或縮短、簡化訴訟程式。”[9]未採用書面形式的居住權合同，原則上應認定為不成立。但以下兩種為例外：一是當事人自認。當事人在訴訟前或者訴訟過程中對合同成立及其條件的自認成為合同未完成必要形式的補救措施，並限制要式欠缺合同的無效。當事人的自認可以採用多種形式，如在法庭上的答辯、作證或書面承認等其他形式。二是履行治癒。民法典第四百九十條規定，“法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當採用書面形式訂立，當事人未採用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立”。通說認為，合同能夠因履行而治癒的基礎在於，在某些合同中，相較於要式目的的追求，合同履行後當事人的信賴保護應居於優勢地位，更值得受到保護，故此，法律放棄追求要式目的轉而認定合同有效來保護當事人的信賴利益。
居住權合同一般應當包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限和解決爭議的方法。其中，必備條款為當事人和住宅具體資訊，其他的條款可以是非必備條款。當合同對非必備條款未作約定時，宜適用合同漏洞填補和解釋規則作出認定。例如，居住條件和要求沒有約定的，居住權人依照民法典第三百六十八的規定享有無償居住的權利，但應盡基本善良注意義務，妥當管理、維護住宅，不得濫用居住權對住宅造成損害。居住的期限沒有約定的，亦應依照客觀情況予以考量。如為老年人設立，居住期限一般應至居住權人死亡時;為離婚後困難一方設立，居住期限可以至居住權人另行結婚或經濟條件好轉時;為未成年人設立，居住期限可以至居住權人成年等。對非必備條款的填補，還有必要根據居住權設立的目的，是對特定關係人的幫扶，還是廣義上的投資行為予以區分。[10]對於前者，要注意充分運用倫理道德和公序良俗的理念;而對於後者，更應強調平等原則、合同自由原則、公平原則以及誠實信用原則的適用。
(二)居住權可以通過遺囑設立
羅馬法的繼承製度是居住權產生的土壤和基礎，遺囑曾是羅馬法居住權設立的典型方式。民法典第三百七十一條規定遺囑可以設立居住權。由於民法典第三百六十九條規定居住權不得繼承，基於體系解釋，遺囑設立居住權只能適用於住宅所有權人以遺囑為繼承人或受遺贈人設立居住權的情形。遺囑設立居住權的，應當適用民法典繼承編的相關規定。另有觀點認為，對於住宅所有權人為繼承人或受遺贈人設立居住權的情形，因居住權不屬於遺產範圍，故以遺囑方式設立居住權既不屬於遺囑，也不屬於遺贈。但對於此類遺囑的性質和效力，仍可以參照民法典繼承編中遺囑的形式和效力來確定。[11]
(三)居住權還可以通過法律文書設立
民法典出臺前，為解決離婚關係中弱勢一方的權利保護問題，最高人民法院通過《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第27條對婚姻法第四十二條(民法典第一千零九十條)的解釋，明確法官在判決中可以直接為當事人設定居住權，體現了司法的智慧。此種類型的居住權，顯然不是合同或遺囑設立，亦非由法律所直接賦予，而是由人民法院法律文書設立，法律依據是民法典第二百二十九條的規定。
法律文書設立居住權是否僅限於司法解釋規定的離婚糾紛?筆者傾向於認為，只要是符合居住權典型應用情境的婚姻繼承、贍養、撫養、扶養等，或住宅所有權人對另一方負有特定幫扶義務的，裁判者都可以根據案件的實際情況，通過設立居住權實現對弱者的保護。事實上，司法實踐中已有類似的探索。如在一起案件中，案涉住宅系陳某單位分配的公房。後陳某與配偶單某離婚，搬離案涉住宅，單某攜雙方之子陳某某居住。此後，陳某某與住宅所有單位簽訂購房合同，成為案涉住宅所有權人。法院認為，陳某某所購住宅為售後公房，其有安置並解決該住宅內原同住人的義務。在其父陳某無房居住的情況下，對於陳某要求居住使用案涉住宅的訴訟請求，法院應予支援。[12]在該案中，陳某某負有贍養父親陳某的義務，且其所有的售後公房亦來源於其生父陳某單位的分配。在陳某無房居住的情況下，法院判決在陳某某的住宅中為陳某設立居住權符合人情倫理，頗值借鑑。
四、居住權登記制度
