一、住權的概念
居住權的概念
法條: ”居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。“
說明:居住權的主要特徵是:①屬於用益物權;②屬於人役權;③以他人享有所有權的住宅為客體:④主要用於滿足居住權人的生活居住需要,因此,原則上不包含“收益”權能;⑤具有一定的專屬性, “居住權不得轉讓、繼承。”
二、居住權的設立規則
居住權的設立
法條:① “居住權無償設立,但是當事人另有約定除外。設立居住權的,應當想等級機構申請居住權登記。居住權自登記時設立
② "以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。“
規範內容:
在住宅上設立居住權,系基於法律行為的不動產物權變動,居住權設立的要件有三
①設立居住權的法律行為(居住權合同或者遺囑)有效
②讓與人(設立人)對住宅(不動產)擁有相應的處分權
③辦理完畢設立登記(採登記生效主義)
幾點說明:
①原則上,設立居住權的法律行為系無償行為,但當事人另有約定的除外
② 讓與人無處分權的, 受讓人符合善意取得的構成要件時,亦可善意取得居住權
特別提示:非基於法律行為取得居住權的物權變動規則
① 通過法律行為設立居住權的規則,需辦理居住權設立登記,以登記作為居住權設立的必要條件
② 還存在不通過法律行為取得居住權的情形。非基於法律行為取得居住權(如通過生效離婚判決取得居住權),即無須辦理登記
三、居住權的內容
居住權的內容
主體 :
居住權人(僅限於自然人,不包括法人或非法人組織;居住權人的必要家庭家庭成員如配偶、末
成年子女,亦可享有居住權)
客體 :
設立居住權的住宅(包括佔用範圍內的基地使用權及附屬設定)
權能內容:
① 佔有使用權能。居住權人為生活居住需要有權對住宅佔有、使用權
② 原則上無收益權能,但當事人另有約定或者遺囑另有特別載明的除外。 “設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外內容 。”
③ 無轉讓權能。 “居住權不得轉讓、繼承。”
期限:設立的居住權期限屆滿時,居住權消滅。居住權期限的確定:①合同約定或者遺囑載明瞭期限的,按約定或者按照遺囑。②沒有約定或者遺囑沒有載明的,期限截止到居住權人死亡時。 “居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。“