原告訴稱
原告吳某鵬向本院提出訴訟請求：1、請求判決解除原告吳某鵬和劉某傑於2013年簽訂的《協議書》；2、請求判決被告張某鑫、被告劉某蕊、被告劉某莉在劉某傑的遺產範圍內返還給原告購房款370000元。3、請求判決被告張某鑫、被告劉某蕊、被告劉某莉在劉某傑的遺產範圍內支付給原告違約金100000元。（合計470000元）
事實和理由：原告吳某鵬和劉某傑均系北京市通州區F村村民。被告張某鑫系劉某傑之妻，被告劉某蕊系被告張某鑫和劉某傑長女，被告劉某莉系被告張某鑫和劉某傑次女。劉某傑於2021年8月因死亡登出戶口。2012年北京市通州區f村進行舊村改造，根據政策，劉某傑、被告張某鑫、劉某蕊、劉某莉可分得數套小產權樓房。2013年9月28日，劉某傑代表被告張某鑫、劉某蕊、劉某莉和原告吳某鵬簽訂《協議書》，約定劉某傑、張某鑫、劉某蕊、劉某莉一家人自願將其預分到一套兩居樓房，作價370000元，賣給乙方吳某鵬，在村委會分樓房時，將其中一套過戶到原告吳某鵬名下。
若《協議書》簽訂後貳年內不能兌現，自願出資給原告吳某鵬在本村買兩居樓房一套。合同簽訂後，原告吳某鵬於2013年9月29日，通過其女兒案外人吳某涵的賬戶向劉某傑轉賬370000元。但時至今日，劉某傑及三被告亦未將兩居樓房過戶給吳某鵬，也未在本村為原告購房兩居樓房。原告認為，北京市通州區F村已無在建樓房，因此無論是將再分樓房過戶到原告名下，還是在本村為原告購房樓房的合同目的均不能達到，且劉某傑已去世。故，原告和劉某傑於2013年9月28日簽訂的《協議書》無法履行。被告張某鑫、被告劉某蕊、被告劉某莉作為劉某傑的法定繼承人，應當承擔返還房款義務。故，原告特訴至貴院，望判如所求。
被告辯稱
被告劉某蕊、劉某莉、張某鑫共同辯稱，關於房屋買賣的事情不知情，原告沒有通知我們，是原告和劉某傑私下交易的，是原告起訴之後才知道的。請求駁回原告的訴訟請求。
法院查明
劉某傑與張某鑫原系夫妻關係，二人生育兩個孩子，即劉某蕊、劉某莉。劉某傑於2021年8月因死亡登出戶口。2013年9月28日，劉某傑（甲方）與吳某鵬（乙方）簽訂《協議書》，約定：一、甲方自願把自己兩居樓房一套賣給乙方吳某鵬，雙方商定乙方付給甲方叄拾柒萬（370000）元補償。二、甲方在村委會分樓房時，其中將一套過戶到乙方名下。三、此協議簽訂後，雙方表示永不反悔。四、如有單方違約，由違約方按原價給予對方叄倍補償。五、如貳年之內甲方不兌現，甲方表示自願出資給乙方在本村買兩居樓房一套，不再存在經濟問題。自雙方簽字之日起生效。2013年9月29日，吳某鵬通過其女兒吳某涵賬戶向劉某傑轉款370000元。因房屋未建成，劉某傑未履行交付房屋的義務。
裁判結果
確認吳某鵬與劉某傑簽訂的《協議書》無效；
被告張某鑫、被告劉某蕊、被告劉某莉於本判決生效之日起15日內在繼承劉某傑遺產範圍內向原告吳某鵬返還購房款370000元；
駁回原告吳某鵬的其它訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
劉某傑與吳某鵬簽訂《協議書》，訴爭房屋系小產權房屋性質，而小產權房屋系未經合法審批手續在農村集體土地上建設之房屋，違反法律強制性規定，因此，劉某傑與吳某鵬簽訂《協議書》應屬無效。合同無效，因該合同取得的財產，應當返還。
劉某傑應將收取的房款370000元返還給吳某鵬，但因劉某傑已經死亡，故應由其繼承人在繼承遺產範圍內承擔清償責任。因《協議書》違反法律規定為無效合同，原告要求被告在繼承遺產範圍內支付違約金的請求，未有法律依據，法院不予支援。
