新型肺炎疫情期間租戶可否要求減免租金?
在新型肺炎疫情持續擴散的情形下，國家及各地省市都推遲了復工時間，最晚也不早於2020年2月9日。因為停工停產的原因，企業無法正常生產經營，個人無法按時上班工作，個人的收入也受影響。近期，銀保監會出臺政策，允許確因受疫情影響的個人，在償還房貸、信用卡貸款等方面，允許靈活調整還款計劃。各大銀行都相應推出了多項措施，允許企業和個人在銀行貸款，房貸、信用卡欠款等方面作出調整。近期，很多業主和房東，如萬達廣場、紅星美凱龍廣場主動減免了店鋪租戶的租金，也有部分房東主動致函租戶，允許免交租金，得到了社會上的好評。那麼，從法律的角度看，因疫情影響，承租方是否有相應的事實和法律依據請求減免租金或延緩繳納租金。
租賃合同關係中，出租方的主要權利義務是提供出租房屋，並保證出租房屋能正常使用，按時收取租金。承租方的主要權利義務是享有出租房屋的使用權，按時交付房租。有關租賃合同關係，主要通過合同法，民法總則、合同法司法解釋調整。
合同法第十三章租賃合同中，第二百二十一條規定：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第二百二十八條：因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第二百三十一條：因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
很明顯，上述三條款均涉及出租人、第三人等非承租人的原因導致承租人無法正常使用租賃物的情況，疫情無法適用上述三項條款。
不可抗力原則是否適用?
此次疫情，屬於社會性傳染病事件，從法律的角度看，可以定義為不可抗力事件。
根據《合同法》第一百一十七條的規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
《民法總則》第一百八十條規定：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
因疫情確實屬於突發性的公共衛生事件，非政府，企業及個人能夠預測或控制，但不可抗力只是導致商鋪無法正常經營，也非出租方的原因，出租方已經履行了交付房屋的主要義務。對於承租方來講，屬於商業性風險，該風險導致承租方預期的收入減少，支付租金的能力降低了，但並非導致租賃合同根本無法繼續履行。筆者認為，承租方以疫情為由要求免予或減少支付租金的可能性很小。當然，出租方願意因此免收、減免租金的不予考慮。
情勢變更原則是否適用?
情勢變更原則是指合同依法成立後，因不可歸責於雙方當事人的原因發生了不可預見的重大變化，致使合同的基礎喪失或者動搖，若繼續維持合同原有效力則顯失公平或者不能實現合同目的，而允許變更或解除合同的原則。
情勢變更原則的適用條件：
1、有情勢變更的事實，即作為合同成立基礎或者環境的客觀事實發生了重大變化;
2、情勢變更原則發生於合同成立以後、履行合同完畢之前;
3、情勢變更的發生不可歸責於當事人，即情勢變更是由當事人意志以外的客觀情況引起的;
4、情勢變更的是由是當事人不可預見的;
5、情勢變更使繼續履行原合同顯失公平或者不能實現合同目的;
《合同法司法解釋二》第二十六條：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
情勢變更區別於不可抗力，不可抗力屬於無法克服的情況，導致雙方租賃合同關係根本無法履行，但面對情勢變更，雙方可以相對克服，雙方可以協商變更履行方式或解除。筆者認為，因疫情影響導致店鋪無法經營或者住房租戶收入銳減，因雙方均無法預測該事件的發生。
對於住宿類租戶，因為出租方已經交付了房屋，房屋在疫情期間還可以繼續使用。承租方因為疫情導致收入減少，暫時無法按時支付租金，承租方可以與出租方協商或請求法院支援暫時緩交租金。至於請求法院免交或減少租金，筆者認為得到法院支援的可能性很小。
對於經營類租戶，因為出租方已經履行了交付房屋的主要義務。承租方因為疫情影響，收經營收入減少，或者政府強制要求公共場所，如KTV,網咖等暫停營業，導致KTV，網咖等無法正常經營，收入減少。承租方可以與出租方協商減免或緩交租金，若雙方無法協商解決，法院可以酌情予以調整，但筆者認為，承租方的訴求並非一定能夠得到全部支援。現有法院判決案例中，大多數法院支援減免，緩交租金，但並非絕對，部分法院認為屬於商業風險，與出租方無關。
是否適用公平原則?
筆者認為，合同的履行應當適用公平的原則。因疫情影響，租戶，特別是經營類租戶，其承租房屋用於經營的目的無法實現，收入減少，其延遲交付租金或未足額交付租金，並非本人惡意違約，出租房應當予以諒解，給予一定的寬限期。租賃雙方可以協商解決，無法協商解決的，法院可以適用公平原則，對租賃合同的履行進行調整。
筆者建議，承租方在簽訂租賃合同時，應當提前做好風險防範，在合同中對於不可抗力、情勢變更事項等約定清楚。比如因大規模的疫情，社會管制等情況，承租方可以免予支付，減少或緩交租金。通過條款的形式約定清楚，更能維護好自身的合法權益，也便於定分止爭。若租賃雙方在簽署協議前存在法律疑問，建議在簽署合同前徵詢律師的意見和建議。
