北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告周某明向本院提出訴訟請求：1.請求確認李某羽、馮某霞與孫某君簽訂的《房屋買賣合同》合法有效；2.請求確認周某明與孫某君就坐落於北京市順義區一號房屋簽訂的《補充協議》合法有效；3.請求判決李某羽在判決生效後，立即配合孫某君將坐落於北京市順義區一號房屋產權過戶登記至孫某君名下，所需費用由周某明負擔；4.請求判決孫某君在辦理完北京市順義區一號房屋產權過戶登記手續後，配合周某明將上述房屋產權變更登記至周某明名下，所需費用由周某明負擔；5.本案訴訟費用由被告李某羽負擔。
事實與理由：被告李某羽、馮某霞為夫妻關係。2010年6月29日，被告李某羽、馮某霞與孫某君、賈某麗夫妻簽訂了《房屋買賣合同》一份。買賣合同約定，被告李某羽、馮某霞將一號房屋出售給第三人孫某君所有，轉讓價格為80萬元。雙方約定過戶所需各項費用由國家法律規定為準。合同簽訂後，第三人將購房款交付二被告，二被告收到購房款後，將購房收據一張交給第三人，並進行了房屋交接。2013年6月27日，經孫某君與周某明協商，願將上述房屋轉讓給原告周某明。故孫某君與周某明簽訂《補充協議》一份，明確標明：“孫某君與周某明簽署（一號房屋）房屋買賣合同，成交價格為（壹佰零八萬）萬元整。”為簡化交易，節約交易過程中產生的契稅等過戶費用，第三人與被告李某羽取得聯絡，並取得李某羽同意，原告與被告李某羽簽訂《北京市存量房買賣合同》一份。李某羽在備註中承諾：出現任何法律責任與原房主無關，配合過戶。
2021年始，上述樓房所處小區可以辦理產權登記手續。原告多次與李某羽聯絡，請求李某羽配合辦理房屋的產權登記及變更登記，但是被告李某羽、馮某霞拒絕辦理，並且提出了不合情理的要求。原告認為被告李某羽、馮某霞將房屋出售，並且簽訂了房屋買賣合同，上述合同是雙方當事人的真實意思表示，並無違反法律情形，是合法有效的民事法律行為。根據相關的法律規定，辦理房屋產權登記及產權變更登記手續是買賣合同中出售房屋一方需要履行的主要合同義務。由於被告李某羽、馮某霞拒絕履行義務，使買賣處於危險之中，為維護原告的合法權益，故起訴至貴院，請求支援原告的合法訴訟請求。
被告辯稱
被告李某羽辯稱：李某羽與周某明之間不存在任何房屋買賣關係，李某羽所出售的房屋實際購房人為孫某君，實際出售價格為75萬元。2015年6月27日，孫某君又將涉訴房屋轉賣給周某明，出售價格為108萬元。根據雙方簽訂的《北京市存量房買賣合同》第五條、第六條規定，購房款應當支付給李某羽，但李某羽並未獲得任何購房款，周某明直接把購房款支付給了孫某君。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條的規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。第一百五十五條規定，無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。綜上所述，李某羽與周某明之間不存在任何房屋買賣關係，雙方簽署的《北京市存量房買賣合同》不具有任何法律效益。請求駁回原告的訴訟請求。
被告馮某霞辯稱：我參與過將涉訴房屋賣給孫某君的過程，但因為時間太久了，具體情況已經記不清楚了。對於孫某君將涉訴房屋賣給周某明的情況我完全不知情。
第三人孫某君述稱：我同意周某明的訴訟請求。
法院查明
李某羽與馮某霞原系夫妻關係，二人於1991年2月25日登記結婚，於2009年11月2日離婚。二人離婚時簽訂的離婚協議書中約定：“婚後共同財產歸男方所有的：位於順義區回遷房。婚後共同財產歸女方所有的：位於順義區一號房屋一套、現金人民幣貳拾萬元整”。
李某羽因拆遷以優惠價格171198.50元購買位於北京市順義區一號房屋（以下簡稱涉訴房屋）一套。2010年6月29日，孫某君與李某羽、馮某霞簽訂《房屋買賣合同》一份，合同約定李某羽、馮某霞將涉訴房屋以80萬元的價格出售給孫某君。該合同尾部寫有收條，其內容為：“已收到乙方交來購房現金肆萬元整”，下部有收款人李某羽、馮某霞簽字，落款時間為2010年6月29日。孫某君於當日向李某羽、馮某霞交付80萬元購房款後，李某羽、馮某霞將涉訴房屋以毛坯房的形式交給孫某君，並由孫某君居住使用。
2013年6月，為改善居住條件，孫某君將涉訴房屋在中介公司掛牌出售。2013年6月27日，李某羽作為出賣人，周某明作為買受人，中介公司作為居間人，共同簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（經紀成交版），該合同中出賣人的委託代理人為孫某君。合同約定出賣人以1080000元的價格將涉訴房屋及房屋附帶裝修、家電等一併出售給買受人周某明；買賣過程中產生的相關費用，均由買受人承擔。合同尾部有出賣人李某羽簽字捺印，孫某君在出賣人下部的法定代表人處簽字捺印，周某明在買受人處簽字捺印，中介公司在居間人處加蓋公司合同專用章。在其下部手寫有“備註：出現任何法律責任與原房主無關，配合過戶”字樣。
同一日，孫某君、周某明、中介公司共同簽訂《居間服務合同》一份，該合同首部出賣人（甲方）為李某羽，買受人（乙方）為周某明，居間人（丙方）為中介公司。合同約定甲方需出售給乙方的房屋位於一號，經丙方提供居間服務，乙方確定購買甲方位於一號的房屋，房屋價款為壹佰零捌萬元等內容。該合同尾部出售人處為孫某君簽字捺印，買受人處為周某明簽字捺印，中介公司在居間人處加蓋有公司合同專用章。
同一日，孫某君與周某明簽訂《補充協議》一份，其主要內容為：“孫某君與周某明簽署（一號）房屋買賣合同成交價格為（壹佰零捌萬元整，1080000元整）”。上述合同簽訂後，周某明即開始使用涉訴房屋至今。
針對涉訴房屋出售、購買的過程，李某羽表示其和馮某霞與孫某君簽訂了《房屋買賣合同》，但具體的時間、經過均記不清楚了，只記得購房款為75萬元。在出售涉訴房屋時其與馮某霞已經離婚，出售房屋的款項由其與馮某霞二人分了。馮某霞則表示對於房屋出售的過程均記不清楚了。孫某君表示在2010年6月29日與李某羽、馮某霞簽訂《房屋買賣合同》，並在當天支付了全部80萬元購房款，4萬元現金交給了李某羽、馮某霞，76萬元通過轉賬的方式支付至馮某霞的銀行賬戶。購房後，孫某君在涉訴房屋居住至2013年6月。後通過中介公司將涉訴房屋出售給周某明。周某明表示，2013年6月，其欲購買房屋，後經中介公司介紹得知孫某君正出售涉訴房屋，就與孫某君就涉訴房屋的買賣簽訂了《補充協議》，在簽了協議後，房產中介提出因涉訴房屋尚未辦理產權登記，為了減少今後辦理產權登記的手續，就通過孫某君找到了李某羽、馮某霞，與二人直接簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，當時也與李某羽、馮某霞說明此情況，所以李某羽在合同的第6頁手寫了備註的內容。在簽訂《補充協議》前，已給付孫某君3萬元定金，協議簽訂後給付了孫某君100萬元購房款，餘款5萬元約定在辦理涉訴房屋過戶當日給付。
對於簽訂《北京市存量房屋買賣合同》的原因，孫某君稱在李某羽簽字時，其已向李某羽解釋了是為了方便周某明辦理房屋過戶手續。李某羽則稱，合同尾部出賣人處李某羽的簽字是其本人所籤，現李某羽表示其與孫某君簽訂的《房屋買賣合同》以及孫某君與周某明簽訂的合同，均在其與周某明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》後成為無效合同，而《北京市存量房屋買賣合同》也因為其未收到購房款，雙方之間未形成真實的買賣關係而成為無效合同。
另查，涉訴房屋登記至李某羽名下。
裁判結果
一、確認被告李某羽、馮某霞與第三人孫某君就買賣坐落於北京市順義區一號房屋簽訂的《房屋買賣合同》合法有效；
二、確認原告周某明與第三人孫某君就買賣坐落於北京市順義區一號房屋簽訂的《補充協議》合法有效；
三、被告李某羽與第三人孫某君相互配合將坐落於北京市順義區一號房屋產權從被告李某羽名下過戶登記至第三人孫某君名下，此次過戶登記按照相關法律法規所產生的費用由原告周某明負擔；於判決生效之日起七日內執行；
四、第三人孫某君與原告周某明相互配合將坐落於北京市順義區一號房屋產權從第三人孫某君名下過戶登記至原告周某明名下，此次過戶登記按照相關法律法規所產生的費用由原告周某明負擔；於判決生效之日起七日內執行；
五、駁回原告周某明的其他訴訟請求。
房產律師點評
《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規定，依法成立的合同，受法律保護。對於李某羽、馮某霞與孫某君之間簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方真實自願的意思表示，不違反強制性法律規定，並且雙方在簽訂合同後，均已履行了各自應當向對方履行的交付購房款、交付涉訴房屋的主要合同義務，故法院確認李某羽、馮某霞與孫某君就涉訴房屋簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。在孫某君向周某明出售涉訴房屋過程中，二人簽訂的《補充協議》，其內容系對房屋出售價款的約定，不違反法律法規的規定，故法院確認孫某君與周某明簽訂的《補充協議》合法有效。
對於李某羽、孫某君、周某明共同簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，該合同中的內容根據各方當事人的陳述來看未實際履行，即雙方簽訂該合同並非以買賣涉訴房屋為目的，李某羽並未向周某明出售並交付涉訴房屋，周某明也並未向李某羽支付購房款，周某明及孫某君亦表示簽訂該合同的目的僅為方便辦理涉訴房屋的過戶登記手續，且在簽訂該合同時，各方也均明知涉訴房屋並不屬於合同出賣人李某羽，而是屬於孫某君。故各方的行為並不符合正常的買賣合同要件，並非基於房屋買賣合同義務的履行。綜上，法院認為李某羽與周某明並未達成一致的買賣涉訴房屋的意思表示，該《北京市存量房屋買賣合同》不成立。
根據本案查明的事實，原、被告及第三人之間就涉訴房屋的買賣過程如下：李某羽、馮某霞因拆遷獲得涉訴房屋，後二人在離婚時就涉訴房屋的權屬進行了約定，其權屬歸李某羽。後李某羽、馮某霞共同將涉訴房屋出售給孫某君，並在獲得孫某君給付的購房款後將房屋交付給孫某君居住使用。孫某君在獲得涉訴房屋排他性的使用權利後，又將該房屋出售給周某明，並已將涉訴房屋交付給周某明居住使用至今。《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據眾所周知的生活常識和房屋交易慣例，在房屋買賣合同關係中，房屋出售人協助、配合房屋購買人辦理交易標的房屋的產權登記過戶手續，將房屋產權登記過戶至房屋購買人名下，是房屋出售人的合同義務範圍。現涉訴房屋已經具備辦理過戶登記的條件，並且已經由初始登記變更登記為李某羽所有，故根據前述的涉訴房屋買賣過程，李某羽、馮某霞與孫某君之間，孫某君與周某明之間均已形成了針對涉訴房屋的買賣合同關係。現周某明要求按照涉訴房屋的買賣過程，先將涉訴房屋由李某羽名下變更登記至孫某君名下，此程式是周某明可以獲得房屋所有權登記的必要過程，亦是李某羽作為房屋登記所有人對孫某君應付的合同義務，故法院對周某明的該部分訴訟請求予以支援。
對於因此產生的費用，周某明表示同意由其個人負擔，法院對此不持異議，予以准許。現孫某君同意在涉訴房屋過戶至其名下後，再配合周某明將涉訴房屋變更登記至周某明名下，並且相關費用由周某明負擔，法院對此亦予以支援。涉訴房屋在李某羽、馮某霞出售給孫某君之前，即因李某羽、馮某霞離婚後的財產分割而不屬於馮某霞所有，並且在之後的房屋產權登記時馮某霞亦未被登記為涉訴房屋的共同所有人，故在辦理涉訴房屋過戶登記時，馮某霞無需負擔任何義務。
