由於都市計畫和專項建設工程的需要，對城市國有土地的使用權實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進行新的房地產開發建設。但是由於土地的地上附著物凝結了原使用者的資金與勞動力，並且是原使用者、住戶賴以生存和生產的基本物質條件，因而在再建設過程中，拆遷工作的主持者必須對原使用者、住戶的損失給予適當補償....
精選律師 · 講解例項
西安市城市房屋拆遷估價暫行規定
第一條 為了規範城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障拆遷工作的順利進行，根據國家《城市房屋拆遷評估指導意見》和《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》等有關規定，結合本市實際，制定本規定。第二條 本規定適用於本市新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區範圍內都市計畫區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動。
第三條 本規定所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指根據被拆遷房屋的區位、使用性質、建築面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。
第四條 拆遷估價應遵循公平、公正、公開、合法的原則，任何組織和個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。
第五條 市房屋行政管理部門負責本市拆遷估價的監督管理。其所屬的西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱市拆遷管理辦）負責本規定的組織實施。
市規劃、土地、價格等行政管理部門根據各自職責協同做好城市房屋拆遷估價監督管理工作。
第二章 估價管理
第六條 市房屋行政管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的房地產估價機構（以下簡稱估價機構），供拆遷當事人選擇。
估價機構的確定應當公開透明，在市拆遷管理辦組織召開的拆遷預備會議上，由拆遷當事人通過抽籤等方式確定。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估，需要由兩家或兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程式、方法、引數選取等進行協調並執行共同的標準。
第七條 估價機構確定後，由拆遷人與估價機構簽訂書面拆遷估價委託合同。估價費用按市價格行政管理部門規定的標準由拆遷人支付。
第八條 估價機構應當按照估價合同的約定完成估價，不得轉讓受委託的估價業務。
第九條 估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。
從事拆遷估價的人員應當具有房地產估價資格證書，並在法定機構登記註冊。
第十條 單宗房屋拆遷估價，應有兩名以上估價人員參加。
第十一條 估價人員從事拆遷估價活動時，應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷當事人簽字認可。
拆遷當事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由無利害關係的第三人見證，並在估價報告中做出相應說明。
第十二條 拆遷當事人應當如實向估價機構提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行現場查勘。拆遷當事人未履行義務造成估價失實的，拆遷當事人應當承擔相應責任。
第十三條 被拆遷房屋的面積、使用性質應當以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。
被拆遷房屋未辦理產權登記、房屋權屬證書及權屬檔案未載明面積、使用性質或面積、使用性質有爭議的，應當由房屋行政管理部門依照規劃、土地行政管理部門的合法有效檔案確認。
第十四條 拆遷估價應當依照國家《房地產估價規範》執行，並按照規定的格式出具估價報告。估價報告應由參與估價的註冊房地產估價師簽章，並加蓋估價機構公章。
拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第十五條 拆遷估價應當明確估價時點，估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。分期分段實施拆遷的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
第十六條 估價機構在出具正式估價報告前，應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示，公示日期為7日。
公示期滿後，估價機構應當向委託人提供全部被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。
委託人必須向被拆遷人轉交其被拆遷房屋部分的分戶估價報告。
第十七條 估價機構在出具估價報告後，應當向房屋拆遷當事人解釋拆遷估價報告中的相關事宜。
第十八條 估價機構應當建立拆遷估價業務檔案。
第十九條 拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，向原估價機構提出書面申請複核估價，也可另行委託估價機構評估。
第二十條 拆遷當事人向原估價機構申請複核估價的，該估價機構應當自收到書面複核估價申請之日起5日內給予答覆。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委託估價機構評估的，受託估價機構應當在10日內出具估價報告。
第二十一條 拆遷當事人對原估價機構的複核結果有異議或者另行委託估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到複核結果或者另行委託估價機構出具的估價報告之日起5日內，可向西安市城市房屋拆遷評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑑定。
估價專家委員會由資深專職註冊房地產估價師及房地產、都市計畫、法律、拆遷等方面的專家組成，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑑定。
第二十二條 估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑑定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、引數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑑定意見。
估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。鑑定意見和重新出具的估價報告向市拆遷管理辦備案後，其估價結果作為確定拆遷補償金額的依據。
第二十三條 估價專家委員會受理拆遷估價技術鑑定後，應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑑定組，處理拆遷估價技術鑑定事宜。
鑑定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。
原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑑定工作。
第二十四條 經估價專家委員會鑑定，維持原估價結果的，鑑定費用由申請人承擔；經鑑定需要重新估價的，鑑定費用由原估價機構承擔。
鑑定費用的收取按市價格行政管理部門規定的標準執行。
第三章 估價方法和標準
第二十五條 拆遷估價的估價目的為“城市房屋拆遷估價”。
第二十六條 拆遷估價的價值標準為公開市場價值標準，不受房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第二十七條 違法建築和超過批准期限的臨時建築不予估價，或者拆遷估價的估價結果為零。未超過批准期限的臨時建築，應當根據批准期限減去已經使用年限後的剩餘使用年限進行估價。
第二十八條 本市國有土地上的7層以下（含7層）住宅房屋及3層以下（含3層）營業用房、辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房採用基準價格修正方法評估。即根據市政府公佈的拆遷區位基準價和相應的修正體系對房屋進行估價。
（一）住宅房屋評估公式
住宅房屋拆遷補償價格=區位基準價格×（1+綜合環境修正係數）×（1+層次差異調價係數）×（1+單元住宅房屋朝向差異調價係數）×建築面積+房屋及附著物重置成新價+已辦理土地出讓手續的住宅按剩餘土地使用年限所計算的土地出讓金
1．區位基準價是經市房屋行政管理部門會同價格等相關行政管理部門根據不同區位的住宅房屋市場價格和重置價格等因素測定，由市政府公佈並定期調整，用地性質按劃撥用地考慮。按照附表1執行。
2．綜合環境修正係數根據被拆遷房屋的區位和環境條件確定，調整幅度按附表1執行。
3．層次差異調價係數按照附表4執行。
4．單元住宅房屋朝向差異調價係數按照附表5執行，非單元住宅房屋不予調整。
5．房屋及附屬物重置成新價按照相關檔案的規定執行。
（二）營業用房評估公式
營業用房拆遷補償價格=區位基準價×（1+綜合環境修正係數）×臨街狀態修正係數×（1+層次差異調價係數）×建築面積+房屋及附屬物重置成新價+已辦理土地出讓手續的營業用房按剩餘土地使用年限所計算的土地出讓金
1．區位基準價是經市房屋行政管理部門會同價格等相關行政管理部門根據不同區位的營業用房市場價格和重置價格等因素測定，由市政府公佈並定期調整，用地性質按劃撥用地考慮。按照附表2執行。
2． 綜合環境修正係數根據被拆遷營業用房的區位和環境條件確定，調整幅度按附表2執行。
3．單面臨街營業用房按照附表6—1進行臨街狀態修正。
兩面臨街（含兩面以上臨街）營業用房先按照附表6—1進行主臨街面（區位級別高）臨街狀態修正。然後再按附表6—2進行次臨街面臨街狀態修正。
4．營業用房層次差異調價係數按附表7執行。
5．房屋及附屬物重置成新價可參照相關檔案的規定執行。
（三）辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房評估公式
辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房拆遷補償價格=區位基準價×（1+綜合環境修正係數）×（1+層次差異調價係數）×建築面積+房屋及附屬物重置成新價+已辦理土地出讓手續的辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房按剩餘土地使用年限所計算的土地出讓金
1．區位基準價是經市房屋行政管理部門會同價格等相關行政管理部門根據不同區位的辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房市場價格和重置價格等因素測定、由市政府公佈並定期調整，用地性質按劃撥用地考慮。按照附表3執行。
2. 綜合環境修正係數根據被拆遷房屋的區位和環境條件確定，調整幅度按附表3執行。
3．層次差異調價係數按附表8執行。
4．房屋及附屬物重置成新價可參照相關檔案的規定執行。
（四）被拆遷人依法享有的土地使用權，其土地面積大於房屋建築面積部分，按土地使用權補償區位基準價進行評估。按照附表9執行。
第二十九條 市政府未公佈區位基準價格的被拆遷房屋及安置房屋根據其實際情況選用以下房地產估價方法進行評估：
（一）能蒐集充分成交案例並有符合規範要求的可比例項的房屋，應採用市場比較法進行評估。
（二）難以採用市場比較法的，但具有明顯收益特點，且其客觀收益較易確定的房屋採用收益法進行評估。
（三）難以採用市場比較法及收益法的房屋採用成本法進行評估。
第三十條 在建工程應採用成本法進行評估。在建工程土地評估以市土地、規劃等行政管理部門批准的使用性質、引數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。
第三十一條 經批准用於拆遷安置的期房，在具備計劃、規劃、用地等審批手續並明確竣工交付日期後，可以進行預評估，待安置房屋竣工驗收合格後再重新評估。重新評估的估價時點一般以房屋拆遷許可證頒發之日為準。但同一拆遷工程分期分段實施且前後間隔超過12個月的，以每期(段)釋出房屋拆遷公告之日為重新評估的估價時點。
第四章 附 則
第三十二條 房屋拆遷評估價格不包括被拆遷房屋室內裝修裝飾的補償金額，室內裝修裝飾的補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委託評估確定。
第三十三條 房屋拆遷評估中涉及原始成本、建築裝置、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委託有資格從事該類業務的機構協助評估。
第三十四條 在本市新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區範圍內都市計畫區內國有土地上實施房屋拆遷，其拆遷範圍內涉及集體土地上房屋拆遷的房地產估價活動，比照本規定執行。
第三十五條 閻良、臨潼、長安區和市轄縣可參照本規定執行。基準價格由區縣人民政府根據實際情況自行制定。
第三十六條 西安市城市房屋拆遷估價暫行規定自2004年6月10日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷專案，其拆遷估價不適用本規定。
