一、土地出讓金計算具體如何?
1、土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。
2、投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。
3、南寧市曾經買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶，各項稅費加起來近3000元，而現在要補繳土地出讓金，就等於在原來的基礎上要多繳一筆錢。如何計算房改房土地出讓金是市民最為關心的事情。
解讀：網格點樓面基準地價是指房屋所在位置的樓面價，每個網格點為200米×200米，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網格點的基準地價圖。南寧基準地價最低值在沙井一帶，為188元/平方米，最高值在南湖一帶，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網格點基準地價圖覆蓋範圍內的，按基準地價的最低值188元/平方米計算。
公式：補交土地出讓價款(元)=網格點樓面基準地價(元/平方米)×容積率修正係數×10%×上市房屋建築面積×年期修正係數
舉例：張三有一套住房位於衡陽秀靈路口，土地使用權性質為劃撥，擬準備上市交易，該房屋房產證上的建築面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米，剩餘使用年限為69年，則需補交土地出讓價款計算方法如下：
經查閱南寧市居住用地網格點基準地價圖，該位置的網格點樓面基準地價為511元/平方米;容積率為3.5，容積率修正係數0.761;剩餘使用年限為69年，年期修正係數0.9983.據此，需要補交土地出讓價款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。
二、容積率修正係數
1、容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有6000平方米的建築總面積，其容積率為0.6。
2、規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2;多層(小高層)低密度住宅容積率不大於1.2;排屋(TownHouse)容積率不大於0.7;別墅(Villa)容積率不大於0.35。
3、房屋價值不單是按每平方米建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.60左右比容積率1.20左右的房屋，每平方米價格要高出一倍左右。
綜上所述，土地出讓金的計算主要根據土地面積、土地地域、土地地段進行就算，所以具體金額主要根據實際情況而定。值得注意的是，在土地出讓的過程中，一定要通過合法正規途徑進行轉讓，防止上當受騙，造成難以挽回的後果。
